전세 계약 전 등기부등본 근저당 확인하는 순서
전세 계약을 앞두고 중개사가 등기부등본을 한 장 내밉니다. 소유자 이름이 계약서와 같은지만 보고 넘기는 경우가 많은데, 정작 보증금을 지키는 정보는 뒷장에 적혀 있어요.
등기사항전부증명서는 세 부분으로 나뉘고 각각 다른 위험을 보여줍니다. 등기부등본 근저당 확인은 그중 을구에서 하는 일이고, 채권최고액이라는 숫자 하나가 경매까지 갔을 때 내 순서를 정합니다.
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| 전세 계약 전 등기부등본 근저당 확인하는 순서 |
등기부등본을 떼는 곳과 수수료
등기사항전부증명서는 누구나 뗄 수 있습니다. 소유자 동의도 필요 없어요(찾기쉬운 생활법령정보). 중개사가 준 것을 그대로 믿지 말고 계약 당일에 직접 떼 보세요.
| 방법 | 이용 시간 | 수수료 |
|---|---|---|
| 등기소 방문 | 업무시간 | 1,200원 |
| 인터넷등기소 | 24시간 | 700~1,000원 |
| 무인발급기 | 설치 장소별로 다름 | 1,000원 |
인터넷등기소에서는 열람용과 발급용을 따로 고릅니다. 내가 확인만 할 목적이면 열람용으로 충분하고, 보증보험 같은 데 제출해야 하면 발급용을 받아야 해요. 주소는 도로명이 아니라 지번으로 찾는 편이 정확합니다.
표제부 — 주소와 동호수부터 맞춰본다
표제부는 그 부동산이 어디에 있고 어떻게 생겼는지를 적는 칸입니다. 소재와 지번, 지목, 구조, 면적이 여기 들어갑니다.
제일 먼저 할 일은 계약하려는 집과 등기부의 집이 같은 집인지 맞춰 보는 것입니다. 당연해 보이지만 다세대주택에서는 실제로 자주 어긋납니다. 현관에 붙은 호수와 등기부상 호수가 어긋난 건물이 있어요. 등기부에 202호로 되어 있는데 실제로는 201호 문패가 붙어 있는 식이면, 계약서에 적은 호수가 아닌 집에 대해 권리를 주장하게 됩니다.
등기부의 호수와 건축물대장의 호수가 어긋나 있는 경우가 있습니다. 확정일자와 전입신고는 주소를 기준으로 효력이 생기므로, 주소가 틀리면 대항력 자체가 안 붙습니다.
갑구 — 소유자와 압류·가압류
갑구는 소유권에 관한 칸입니다. 소유권이 누구에게서 누구로 넘어갔는지, 그리고 소유권을 제약하는 등기가 달려 있는지를 보여줘요.
- 소유자: 이름과 주민등록번호 앞자리가 계약 상대방과 같은지 봅니다. 공동명의라면 계약도 전원과 해야 합니다.
- 압류·가압류: 소유자가 빚 문제로 묶여 있다는 뜻입니다. 이런 등기가 달린 집은 임차를 피하는 편이 낫습니다.
- 가등기·가처분: 소유권이 넘어갈 예정이거나 다툼이 있다는 표시입니다. 계약 후에 소유자가 바뀌면 상황이 복잡해집니다.
- 경매개시결정: 이미 경매 절차가 시작된 집입니다. 여기서 멈춰야 합니다.
소유권이 최근에 자주 바뀐 흔적도 눈여겨볼 만해요. 짧은 기간에 여러 번 넘어간 집이라면 계약을 서두르기 전에 왜 그런지 물어보는 게 좋습니다.
을구 — 등기부등본 근저당 확인하는 자리
을구에는 소유권 말고 다른 권리가 적힙니다. 저당권과 전세권이 여기 들어가요. 전세 계약에서 가장 중요하게 볼 칸이 여기입니다.
등기목적에 근저당권설정이 있는지 보고, 있다면 네 가지를 적어 둡니다.
- 근저당권자가 누구인지(은행인지 개인인지)
- 채권최고액이 얼마인지
- 접수일이 언제인지
- 순위번호가 몇 번인지
순위번호가 곧 배당 순서입니다. 을구 안의 권리들은 이 번호로 우선순위가 정해져요. 나보다 앞선 번호가 있으면 경매 대금을 그 권리자가 먼저 가져갑니다. 후순위 임차인은 저당권자보다 순위가 낮아서 보증금을 다 못 받을 수 있어요.
취소선이 그어진 줄은 말소된 등기라 신경 쓰지 않아도 됩니다. 다만 말소 예정이라는 말만 듣고 계약하지는 마세요. 잔금일에 근저당을 말소한다는 약속은 특약으로 적고, 실제로 지워졌는지는 등기부를 다시 떼서 확인해야 합니다.
채권최고액과 내 보증금을 더해서 본다
채권최고액은 실제 빌린 돈이 아닙니다. 은행이 나중에 받아갈 수 있는 한도예요. 보통 실제 대출금보다 20~30% 높게 잡아 둡니다. 1억을 빌렸는데 채권최고액이 1억 2천만원으로 적히는 식입니다.
그래서 판단할 때는 실제 대출 잔액이 아니라 등기부에 적힌 채권최고액을 그대로 씁니다. 여기에 내 보증금을 더한 금액이 그 집 시세에 얼마나 가까운지를 봅니다.
더한 값이 시세에 육박하면 경매로 넘어갔을 때 내게 돌아올 돈이 남지 않습니다. 경매는 시세대로 팔리지 않고 여러 번 유찰되면서 값이 떨어지기 때문이에요. 근저당 설정 금액이 작다고 안심할 일도 아닙니다. 작은 근저당이라도 나보다 앞서 있으면 그만큼 내 몫이 줄어듭니다.
선순위 근저당 때문에 보증보험 가입 자체가 막히기도 합니다. 어떤 조건에서 거절되는지는 👉 전세보증금 반환보증 거절 사유, 계약 전에 꼭 확인할 조건에서 다뤘습니다.
등기부는 세 번 떼야 한다
등기부는 계약 전에 한 번 보고 끝내는 서류가 아닙니다. 계약 시, 잔금 시, 전입신고 후 세 시점에 다시 확인하라는 것이 주택도시보증공사 전세사기예방센터의 안내예요.
이유는 그 사이에 등기가 새로 붙을 수 있기 때문이에요. 계약금만 받아둔 집주인이 잔금일 전에 대출을 더 받아 근저당을 얹는 일이 실제로 생깁니다. 계약할 때 깨끗했던 등기부가 잔금 치를 때는 달라져 있는 거예요.
인터넷등기소에서 열람용으로 떼면 1,000원 안쪽입니다. 돈을 넘기기 직전에 새 근저당이나 압류가 붙지 않았는지 보는 데 드는 비용치고는 싼 편이에요.
전입신고와 확정일자를 마친 다음 날 한 번 더 보는 이유는 내 대항력이 언제부터 생기는지와 관련이 있습니다. 그 시점 계산은 👉 확정일자 효력은 언제부터? 전입신고와 대항력 생기는 시점에서 따로 정리했습니다.
| 떼는 곳 | 인터넷등기소 700~1,000원 · 등기소 1,200원 |
| 표제부 | 계약하려는 집과 지번·동호수가 같은지 |
| 갑구 | 소유자 일치 · 압류·가압류·가처분·경매개시 여부 |
| 을구 | 근저당권자 · 채권최고액 · 접수일 · 순위번호 |
| 판단 | 채권최고액 + 내 보증금이 시세에 얼마나 가까운지 |
| 확인 시점 | 계약 시 · 잔금 시 · 전입신고 후 |
자주 묻는 질문
등기부에 아무것도 없으면 안전한가요?
근저당이 없는 것은 좋은 신호지만 그것만으로 안전하다고 볼 수는 없어요. 등기부에 안 나타나는 위험이 있거든요. 나보다 먼저 들어와 확정일자를 받은 다른 세입자의 보증금은 등기부 어디에도 안 적힙니다. 다가구주택이라면 선순위 임차인 현황을 따로 물어봐야 해요.
신탁등기가 되어 있는데 집주인과 계약하면 되나요?
안 됩니다. 신탁등기가 되어 있으면 소유권이 신탁회사에 넘어가 있어서, 등기부상 소유자가 아닌 사람과 맺은 계약은 효력을 인정받지 못할 수 있어요. 신탁회사의 동의 서류를 반드시 확인하세요.
채권최고액이 얼마 이하면 계약해도 되나요?
일률적인 기준선은 없어요. 같은 금액이라도 집값에 따라 위험이 달라지거든요. 채권최고액과 보증금을 더한 값이 시세에서 차지하는 비중으로 판단하고, 그 비중이 클수록 보증보험 가입이 되는지를 계약 조건으로 걸어 두는 편이 안전합니다.
등기부를 믿었는데 문제가 생기면 보상받나요?
등기부에는 공신력이 없어서 기재 내용을 믿고 거래했다는 사실만으로는 보호받지 못해요. 그래서 등기부 확인과 별개로 대항력·우선변제권을 갖추는 절차와 보증보험 가입을 같이 챙겨야 합니다.
보증금을 못 돌려받는 상황까지 갔다면 그다음 절차가 따로 있습니다.
임차권등기명령 신청부터 이사까지, 보증금을 지키는 순서출처 — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차 > 계약 전 확인 사항 > 등기부의 확인 등」(표제부·갑구·을구 구성, 열람·발급 방법과 수수료, 후순위 임차인의 배당 순위, 근저당 설정금액이 낮아도 안심할 수 없음, 부동산등기법 제2조·제3조·제4조·제19조) · 주택도시보증공사 전세사기예방센터 「등기부등본 확인」(계약 시·잔금 시·전입신고 후 재확인, 신탁등기·압류·가압류 위험) · 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「근저당권 확인」(근저당권자·채무자·채권최고액·접수일·순위번호, 순위번호에 의한 우선순위)
안내 — 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 계약의 법률 판단을 대신하지 않습니다. 수수료와 제도는 변경될 수 있으니 계약 전 대법원 인터넷등기소에서 최신 내용을 확인하세요. 최종 확인: 2026년 8월.
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