전세보증금 반환보증 거절 사유, 계약 전에 꼭 확인할 조건
전세보증금 반환보증은 신청한다고 다 받아주는 상품이 아닙니다. 서류를 다 갖춰 가도 등기부를 열어보는 순간 거절되는 경우가 있어요. 조건이 임차인 사정이 아니라 그 집의 상태로 정해지기 때문입니다.
거절 사유는 대부분 계약하기 전에 확인할 수 있는 것들입니다. 계약서에 도장을 찍고 나서 알게 되면 되돌리기 어려우니 미리 확인해두는 게 좋습니다.
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| 전세보증금 반환보증 거절 사유, 계약 전에 꼭 확인할 조건 |
전세보증금 반환보증이 거절되는 첫 번째 기준
가장 많이 걸리는 곳은 금액입니다. 전세보증금과 선순위채권을 더한 금액이 주택가격의 90%를 넘으면 가입이 안 됩니다. 이 90%를 담보인정비율이라고 부릅니다.
보증한도는 이렇게 계산합니다.
주택가격 × 담보인정비율(90%) − 선순위채권 등
주택도시보증공사가 든 예시를 보면 기준이 분명해집니다. 주택가격이 1억원인 집이라면 보증한도는 9천만원입니다.
| 전세보증금 | 선순위채권 | 결과 |
|---|---|---|
| 9,500만원 | 없음 | 가입 불가 (한도 9,000만원 초과) |
| 9,000만원 | 없음 | 가입 가능 |
| 4,000만원 | 5,500만원 | 가입 불가 |
세 번째 줄을 눈여겨봐야 합니다. 보증금이 4천만원이면 적은 편인데도 거절됩니다. 앞에 걸린 근저당 5천5백만원 때문이에요. 내 보증금이 얼마인지보다 내 앞에 누가 얼마나 서 있는지가 먼저 계산됩니다.
주택가격은 아파트와 오피스텔이라면 KB시세나 한국부동산원 시세를 먼저 봅니다. 시세가 없으면 공시가격의 140%를 적용해요. 연립·다세대와 단독주택도 공시가격의 140%가 기준입니다. 실거래가나 집주인이 말하는 가격이 아니라 이 순서대로 정해집니다.
등기부 을구에서 보는 선순위채권 60%
금액 조건을 통과해도 따로 걸리는 기준이 하나 더 있습니다. 선순위채권이 주택가액의 60%를 넘으면 안 됩니다. 여기서 주택가액은 주택가격에 90%를 곱한 금액입니다.
선순위채권은 내 보증금보다 먼저 변제받는 돈을 말합니다. 등기부등본 을구에 적힌 근저당이 대표적이에요. 금액과 설정 날짜를 같이 확인해야 합니다.
단독·다중·다가구주택이라면 계산에 들어가는 것이 하나 더 늘어납니다. 나보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금까지 합산하고, 그 합이 주택가액의 80% 이내여야 합니다. 한 건물에 여러 세대가 사는 구조라 앞선 세입자가 몇 명인지에 따라 결과가 달라집니다.
근저당은 계약 후에 새로 잡히기도 합니다. 잔금 치르는 날 근저당이 설정되면 순위가 밀립니다. 잔금일에 등기부를 다시 떼어 확인하고, 계약서에 근저당 설정 금지 특약을 넣어두는 편이 안전합니다.
보증금 반환이 막혔을 때 어디까지 보장받는지는 제도 쪽에서도 정리되고 있습니다. 👉 전세사기 최소보장제, 보증금 3분의 1 기준과 시행 시기에서 다뤘습니다.
기한을 넘기면 신청 자체가 안 됩니다
조건을 다 갖춰도 시기를 놓치면 받아주지 않습니다. 전세계약기간의 2분의 1이 지나기 전까지 신청해야 합니다.
기산점은 계약 종류에 따라 다릅니다.
- 신규 계약: 전세계약서상 잔금지급일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계약기간의 절반이 지나기 전.
- 갱신 계약: 갱신한 계약서상 계약기간의 절반이 지나기 전.
2년 계약이라면 1년이 지나기 전에 넣어야 한다는 뜻입니다. 집주인이 보증금을 안 줄 것 같다는 낌새가 든 뒤에 알아보면 이미 기한이 지나 있는 경우가 많아요. 불안해서 가입하는 상품이 아니라 불안해지기 전에 가입해 두는 상품입니다.
가입 조건에 거주 요건도 있습니다. 그 집에 실제로 살면서 전입신고와 확정일자를 받아둔 상태여야 해요. 전입신고를 미뤄두면 조건 자체가 성립하지 않습니다. 전입신고를 가볍게 넘기면 안 되는 이유는 👉 청약 전입신고 중요성, 위장전입 불이익 총정리에서도 다룬 적이 있습니다.
계약 전 확인할 사항
금액과 기한을 통과해도 서류에서 막히는 경우가 있습니다. 심사에서 확인하는 항목들입니다.
- 등기부 갑구: 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기 같은 권리침해가 없어야 합니다.
- 토지와 건물: 둘 다 임대인 소유여야 합니다. 건물만 임대인 것이면 안 됩니다.
- 건축물대장: 위반건축물로 적혀 있으면 가입이 안 됩니다. 아파트는 예외입니다.
- 계약기간: 1년 이상이어야 합니다.
- 계약서: 공인중개사를 통해 체결한 계약서여야 합니다. 다만 기존 계약을 중개사로 했다면 갱신 계약서는 직접 써도 됩니다.
- 특약: 보증금 반환채권의 담보나 양도를 금지하는 특약이 있으면 안 됩니다.
- 전입세대확인서: 다른 세대가 전입해 있으면 안 됩니다. 단독·다가구·다중주택은 제외입니다.
보증 대상이 되는 집도 정해져 있습니다. 아파트, 연립·다세대, 단독·다가구·다중주택, 주거용 오피스텔, 노인복지주택입니다. 근린생활시설이나 가정어린이집, 공동생활가정은 대상이 아니에요. 흔히 말하는 근생빌라가 여기서 걸립니다.
주거용 오피스텔은 조건이 하나 더 붙습니다. 전세계약서나 중개대상물 확인·설명서에 주거용이라는 표기가 있어야 합니다. 계약할 때 이 표기를 넣어달라고 요청해두면 됩니다.
보증금 상한도 있습니다. 수도권은 7억원, 그 외 지역은 5억원 이하까지만 가입할 수 있어요. 월세가 낀 계약이라면 전월세전환율을 적용해 환산한 금액으로 따집니다.
거절됐을 때 남는 선택지
거절 사유에 따라 다음 수가 달라집니다. 금액 때문에 막힌 것과 집 상태 때문에 막힌 것은 성격이 다릅니다.
선순위채권이 많아서 한도가 안 나오는 경우라면 집주인에게 근저당 일부 상환을 요구하고 그 조건을 계약서에 넣는 방법이 있습니다. 잔금일에 상환하고 말소하는 조건으로 정리하면 한도가 다시 계산됩니다.
보증기관이 주택도시보증공사만 있는 것도 아닙니다. 한국주택금융공사와 SGI서울보증에도 비슷한 상품이 있고 심사 기준이 서로 달라서, 한 곳에서 막혔다고 전부 막힌 것은 아닙니다. 다만 기관마다 보증료율과 한도가 다르니 조건을 비교해봐야 합니다.
전세대출을 받은 상태라면 확인할 것이 있습니다. 질권설정이나 채권양도가 통지된 전세대출이 있으면 가입이 제한됩니다. 대출받은 은행에 어떤 방식인지 물어보면 됩니다. 대출 자체가 없어도 반환보증은 가입할 수 있어요. 전세대출과 반환보증은 별개 상품입니다. 대출 조건이 갱신 때 어떻게 다시 판정되는지는 👉 청년 버팀목 전세대출 연장에서 다시 판정하는 소득과 금리에서 정리했습니다.
보증료는 보증금액과 주택 유형, 부채비율에 따라 연 0.097%에서 0.211% 사이입니다. 아파트가 낮고 그 외 주택이 높으며, 부채비율이 올라갈수록 올라갑니다. 소득이 낮은 가구나 신혼부부, 다자녀, 고령자, 한부모 가구는 40~60% 할인을 받을 수 있습니다.
| 기본 조건 | 전세보증금 + 선순위채권 ≤ 주택가격 × 90% |
| 선순위채권 | 주택가액(주택가격×90%)의 60% 이내 |
| 다가구 추가 | 다른 세입자 보증금까지 합쳐 주택가액의 80% 이내 |
| 신청 기한 | 전세계약기간의 1/2 경과 전 |
| 거주 요건 | 실제 거주 + 전입신고 + 확정일자 |
| 보증금 상한 | 수도권 7억원 / 그 외 5억원 |
| 보증료율 | 연 0.097%~0.211% (할인 40~60% 가능) |
자주 묻는 질문
전세대출을 안 받았는데도 반환보증에 가입할 수 있나요?
가입할 수 있습니다. 전세대출과 전세보증금 반환보증은 별개 상품이에요. 대출 여부와 상관없이 조건만 맞으면 신청됩니다.
계약기간이 절반 넘게 지났는데 방법이 없나요?
원칙적으로는 신청이 안 됩니다. 다만 미분양관리지역에 있는 주택이라면 계약 만료 6개월 전까지로 기한이 연장됩니다. 해당 지역인지는 주택도시보증공사 홈페이지 공고에서 확인할 수 있어요.
집주인 동의를 받아야 하나요?
임차인이 단독으로 신청하는 상품이라 집주인 동의는 필요하지 않습니다. 다만 임대인이 공사의 보증금지대상자로 등록되어 있으면 가입이 제한됩니다.
근생빌라인데 가입이 될까요?
근린생활시설은 보증 대상 주택이 아닙니다. 건축물대장에 어떤 용도로 적혀 있는지가 기준이라, 실제로 사람이 살고 있어도 가입되지 않습니다.
어디서 신청하나요?
위탁 은행 창구나 주택도시보증공사 지사에서 신청할 수 있고, 네이버페이·카카오페이·토스에서 비대면으로도 가능합니다. 공사의 안심전세 앱에서도 신청됩니다.
보증금이 이미 묶인 상황이라면 확인할 것이 달라집니다.
전세사기 최소보장제, 보증금 3분의 1 기준과 시행 시기출처 — 주택도시보증공사 「전세보증금반환보증 상품개요」(보증한도·보증조건·보증료율·주택가격 산정기준)
안내 — 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 제도와 요율은 변경될 수 있습니다. 신청 전 주택도시보증공사 공식 사이트에서 최신 내용을 확인하세요. 최종 확인: 2026년 8월.
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