임차권등기명령 신청부터 이사까지, 보증금을 지키는 순서
계약은 끝났는데 집주인이 보증금을 안 돌려주고, 이사 날짜는 이미 정해져 있는 경우가 있습니다. 이때 그냥 짐을 빼고 전출부터 하면 보증금을 돌려받을 순위 자체가 사라져요. 대항력은 점유와 주민등록이 유지될 때만 살아 있거든요. 임차권등기명령은 그 순위를 등기부에 박아 두고 나가라고 만들어 둔 제도입니다.
법원이 결정을 내리고 그 내용이 등기부에 올라가면, 이사를 가고 주소를 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 그대로 남습니다. 관건은 순서예요. 법원 결정문을 받은 날과 등기가 실제로 올라간 날이 다른데, 그 사이에 짐을 빼면 지키려던 것이 그대로 사라집니다. 보증금을 아예 못 받게 됐을 때 쓰는 구제 장치는 👉 전세사기 최소보장제, 보증금 3분의 1 기준과 시행 시기에서 다뤘습니다.
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| 임차권등기명령 신청부터 이사까지, 보증금을 지키는 순서 |
임차권등기명령을 신청할 수 있는 때
조건은 두 가지뿐입니다. 임대차가 끝났을 것, 그리고 보증금을 돌려받지 못했을 것. 전액이 아니라 일부만 못 받은 경우에도 신청할 수 있습니다.
여기서 걸리는 쪽은 대개 첫 번째예요. 계약 기간이 만료된 경우는 물론이고 해지 통고로 끝났거나 서로 합의해서 끝낸 경우도 종료로 봅니다. 다만 묵시적으로 갱신된 상태라면 임차인이 해지를 통고한 날부터 3개월이 지나야 계약이 끝난 것으로 인정됩니다. 집주인이 갱신을 거절한 상황이라면 그 사유가 진짜인지부터 확인해 두는 편이 좋습니다. 👉 계약갱신청구권 거부, 집주인 실거주가 진짜인지 확인하는 법을 같이 보세요.
신청할 수 없는 경우도 정해져 있어요. 등기가 되지 않은 무허가 건물은 대상이 아니고, 집주인의 승낙을 받은 전차인도 신청 자격이 없습니다. 반대로 다가구주택의 일부만 빌렸거나 등기부상 용도가 사무실·지하실로 되어 있어도, 실제로 주거용으로 살았다면 신청이 됩니다. 대신 빌린 부분을 표시한 도면이나 주거용으로 썼다는 증명 서류를 함께 내야 해요.
이미 이사를 나가 대항력을 잃은 임차인도 신청 자체는 할 수 있습니다. 다만 순위를 계산하는 기준이 달라져서 손해를 봅니다.
신청할 법원과 서류, 비용
신청은 임차주택이 있는 지역을 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 냅니다. 내가 지금 사는 곳이 아니라 집이 있는 곳 기준이에요. 법원에 직접 접수해도 되고, 대법원 전자소송 사이트에서 인터넷으로 넣어도 됩니다.
신청서에는 당사자 정보와 주택 표시, 돌려받지 못한 보증금 액수, 신청 취지와 이유를 적습니다. 이유란에는 계약을 언제 맺었고 어떻게 끝났는지를 쓰고, 집을 점유하기 시작한 날·전입신고를 마친 날·확정일자를 받은 날을 함께 기재해요. 이 세 날짜가 순위를 증명하는 핵심이라, 빠뜨리면 법원에서 보정하라는 연락이 옵니다.
- 등기사항증명서: 집주인 명의로 등기된 주택의 것. 미등기 상태라면 즉시 소유권보존등기가 가능함을 증명하는 서면(건축물대장 등)으로 대신합니다.
- 임대차계약서: 확정일자 날인이 찍힌 원본을 확인합니다.
- 주민등록등본: 전입일자를 소명하는 용도입니다.
- 계약 종료를 증명하는 자료: 해지 통고 내용증명 사본, 문자 내역, 계약 완료 확인서 등.
비용은 임대인 한 명·임차인 한 명·주택 한 채 기준으로 43,400원입니다. 돈이 어디로 나가는지는 아래와 같아요.
| 비용 내역 | 금액 |
|---|---|
| 인지세(수입인지) | 2,000원 |
| 등기수입증지 | 1부동산당 3,000원 |
| 송달료 | 31,200원 (1회 5,200원 × 6회) |
| 등록면허세(지방교육세 포함) | 7,200원 |
| 합계 | 43,400원 |
이 돈은 임차인이 먼저 내지만 끝까지 떠안는 건 아닙니다. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있도록 법에 정해 뒀거든요. 금액은 바뀔 수 있으니 접수 전에 찾기쉬운 생활법령정보의 신청비용 안내에서 한 번 대조해 보세요.
결정문을 받아도 아직 이사하면 안 되는 이유
법원의 결정과 등기부 기재는 별개입니다. 임차권등기명령은 결정이 임대인에게 송달된 때, 또는 송달하기 전에 등기 기입을 촉탁해 촉탁등기가 된 때 효력이 생깁니다. 결정문이 손에 들어왔다는 사실만으로는 아직 아무 효력이 없습니다.
두 갈래라는 점은 임대인이 우편물을 피할 때 특히 중요해요. 예전에는 결정이 임대인에게 송달되어야 등기가 진행돼서, 주소를 비워 두고 버티면 절차가 통째로 멈췄습니다. 지금은 송달 전에도 등기를 촉탁할 수 있어 그 시점에 효력이 생깁니다.
결정문만 믿고 주민등록을 옮기면, 등기가 아직 안 된 사이에 대항력이 끊깁니다. 그 틈에 근저당이 새로 잡히면 순위가 뒤로 밀립니다.
결정이 난 뒤 등기부에 실제로 올라가기까지는 며칠이 걸려요. 이사 날짜가 촉박하다면 짐만 먼저 옮기고 주민등록은 남겨 두는 식으로 시차를 두세요.
등기부를 확인하고 이사하는 순서
확인해야 할 곳은 등기사항증명서의 을구입니다. 여기에 '주택임차권'이 기재되고 보증금액과 전입일·확정일자가 같이 올라가면, 그때부터 이사를 준비하면 돼요.
- 관할 법원에 임차권등기명령을 신청하고 접수증을 받습니다.
- 법원의 결정문을 수령합니다. 이 단계에서는 아직 전출하지 않습니다.
- 대법원 인터넷등기소에서 해당 주택의 등기사항증명서를 열람합니다.
- 을구에 주택임차권 등기가 기재된 것을 눈으로 확인합니다.
- 등기사항증명서를 발급받아 보관한 뒤 이사와 전입신고를 진행합니다.
등기가 올라간 것을 확인한 날짜의 증명서를 남겨 두면 나중에 다툼이 생겼을 때 근거가 됩니다. 열람만 해도 내용은 볼 수 있지만, 이 한 통은 발급받아 보관하세요.
새 집 전입신고를 먼저 해 버리면 이전 주소의 주민등록이 자동으로 정리됩니다. 등기 확인이 끝나기 전에는 새 주소 신고도 미뤄 두세요.
이사한 뒤에 남는 권리와 말소 요구
등기가 끝난 뒤에는 이사를 가고 주민등록을 옮겨도 이미 얻은 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제5항 단서가 그렇게 정하고 있어서, 경매가 진행되더라도 원래 순위대로 배당을 받습니다.
순서가 반대라면 사정이 달라집니다. 임차권등기 전에 대항력이나 우선변제권을 갖추지 못했다면 등기가 된 시점을 기준으로 순위가 매겨져요. 그 전에 근저당 같은 담보권이 이미 잡혀 있었다면 거기에 앞설 방법이 없습니다. 이사부터 나간 다음 신청하는 방법을 마지막 수단으로만 둬야 하는 이유죠.
집주인이 등기 말소를 먼저 요구할 때
"등기를 먼저 지워 주면 보증금을 주겠다"는 말을 듣는 경우가 흔합니다. 순서가 뒤집힌 요구예요. 대법원은 임대인의 보증금 반환 의무가 임차인의 등기 말소 의무보다 먼저 이행되어야 한다고 판단했습니다. 임차권등기는 이미 늦어진 반환 의무에 대비해 권리를 지키려고 새로 하는 등기이지, 보증금과 맞바꾸는 조건이 아니거든요.
| 내용 | 근거 |
|---|---|
| 신청 요건과 관할 법원 | 주택임대차보호법 제3조의3 제1항 |
| 이사해도 대항력·우선변제권 유지 | 같은 조 제5항 단서 |
| 등기 이후 임차인의 최우선변제 배제 | 같은 조 제6항 |
| 비용을 임대인에게 청구 | 같은 조 제8항 |
| 효력 발생 시점 | 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제4조·제5조 |
| 보증금 반환이 말소보다 먼저 | 대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결 |
등기가 남아 있는 동안 그 집에 새 세입자가 들어오는 경우도 알아 둘 만합니다. 임차권등기가 끝난 주택을 그 뒤에 임차한 사람은 소액보증금 최우선변제를 받지 못해요. 먼저 등기를 해 둔 임차인이 뜻밖의 손해를 입지 않도록 막아 둔 장치라, 등기를 그대로 두는 것 자체가 내 순위를 지키는 일이 됩니다. 조문과 절차 전문은 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인할 수 있습니다.
| 신청 요건 | 임대차 종료 + 보증금 미반환 (일부만 못 받아도 가능) |
| 접수처 | 임차주택 관할 지방법원·지원·시군법원 또는 대법원 전자소송 |
| 비용 | 43,400원 (임대인에게 청구 가능) |
| 효력 발생 | 임대인 송달 시 또는 송달 전 촉탁등기가 된 때 |
| 이사 시점 | 등기사항증명서 을구에 주택임차권이 기재된 것을 확인한 뒤 |
| 말소 순서 | 보증금 반환이 먼저, 등기 말소가 나중 |
자주 묻는 질문
보증금을 일부만 못 받았는데도 신청할 수 있나요?
신청할 수 있습니다. 전액을 못 받은 경우뿐 아니라 일부라도 돌려받지 못한 경우가 요건에 포함됩니다. 신청서에는 돌려받지 못한 금액을 적습니다.
집주인이 결정문을 안 받으면 절차가 멈추나요?
멈추지 않습니다. 임대인에게 송달하기 전이라도 등기 기입을 촉탁할 수 있고, 촉탁등기가 되면 그때 효력이 생겨요. 송달을 피하는 것만으로 등기를 막을 수는 없습니다.
이미 이사를 나온 뒤에 신청해도 되나요?
신청은 가능하지만 순위에서 손해를 봅니다. 대항력을 잃은 상태라면 등기가 된 시점을 기준으로 순위가 정해져서, 그 전에 설정된 근저당보다 뒤로 갑니다. 전출 전에 신청하는 것이 원칙입니다.
신청이 기각되면 어떻게 하나요?
항고할 수 있습니다. 제기 기간에 제한이 없어서 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든 낼 수 있어요. 기각 사유를 보고 서류를 보완해 다시 다투면 됩니다.
등기를 해 두면 집주인이 새 세입자를 못 들이나요?
새로 임대차 계약을 맺는 것 자체를 막지는 못합니다. 다만 그 뒤에 들어온 임차인은 소액보증금 최우선변제를 받을 수 없어서, 사실상 집을 내놓기 어려워집니다.
계약이 끝나는 단계에서 집주인과 부딪히는 상황은 이것 말고도 있습니다. 미리 알아 두면 대응이 빨라져요.
계약갱신청구권 거부 대응법 보기출처 — 법제처 찾기쉬운 생활법령정보 「주택임대차 — 임차권등기명령 신청」(2026-07-31 기준) · 같은 사이트 「임차권등기명령의 신청비용」(2026-07-15 기준) · 인천지방법원 민원상담사례 「주택임차권등기명령 신청서류와 제출방법」
안내 — 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 제도는 변경될 수 있습니다. 비용과 절차는 2026년 8월 21일 기준으로 확인한 내용이니 신청 전 법원과 공식 사이트에서 최신 내용을 확인하세요.
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