계약갱신청구권 거부, 집주인 실거주가 진짜인지 확인하는 법
계약갱신청구권을 쓰겠다고 했더니 집주인이 본인이 들어와 살 거라며 거절하는 경우가 있습니다. 계약갱신청구권 거부 사유 중에서도 가장 자주 나오는 경우에요.
이 거절 자체는 법이 허용합니다. 다만 거절하고 끝나는 게 아니라 그 뒤 2년이 조건으로 붙어요. 실제로 안 들어와 살았다면 이야기가 달라집니다.
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| 계약갱신청구권 거부, 집주인 실거주가 진짜인지 확인하는 법 |
계약갱신청구권 거부, 실거주는 법이 인정하는 사유입니다
주택임대차보호법은 임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유를 아홉 가지로 정해두고 있습니다. 차임을 2기분 이상 연체했거나, 무단으로 전대했거나, 재건축 계획이 있는 경우 등이죠. 실거주는 그중 하나입니다.
조문은 이렇게 적혀 있어요. "임대인(임대인의 직계존속·직계비속을 포함함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우". 집주인 본인뿐 아니라 부모나 자녀가 들어와 사는 것도 정당한 거절 사유가 됩니다.
조문이 인정하는 범위는 직계존속과 직계비속까지예요. 집주인의 형제나 자매, 사위·며느리가 들어온다는 사유는 이 조항에 그대로 들어맞지 않습니다.
그러니 통보를 받았을 때 먼저 볼 것은 누가 들어오는지입니다. 자세한 사유 목록은 찾기쉬운 생활법령정보에서 확인할 수 있어요.
갱신요구 시점 먼저 확인
실거주가 진짜인지 따지려면 먼저 갱신요구권이 살아 있어야 합니다. 요구 시점을 놓쳤다면 거절의 정당성을 다툴 자리 자체가 없어져요.
| 구분 | 기준 |
|---|---|
| 요구 시기 | 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 |
| 행사 횟수 | 1회 한정 |
| 갱신 후 기간 | 2년 |
만료 2개월을 남기고 요구하면 기간을 넘긴 것이라 갱신요구권을 행사한 것으로 보지 않습니다. 이미 한 번 쓴 경우에도 마찬가지죠. 통보가 오갔다면 문자나 내용증명처럼 날짜가 남는 형태로 정리해두시는 게 나중에 근거가 됩니다.
공공임대는 이 규정이 아니라 별도 기준을 따릅니다. 소득이나 자산 요건으로 재계약 여부가 갈리는 구조라, 👉 행복주택 소득 초과하면 퇴거해야 할까? 재계약 기준과 임대료 할증 쪽을 보시는 편이 맞아요.
진짜 사는지 확인하는 방법
실거주를 이유로 갱신을 거절당한 임차인은 그 주택의 임대차에 이해관계가 있는 사람으로 인정됩니다. 그래서 나온 뒤에도 정보를 열람할 수 있어요. 확인은 두 갈래로 합니다.
- 확정일자 부여현황 열람: 주민센터에 임대차 정보제공 요청서를 내면 됩니다. 임차인이었다는 걸 증명할 서류로 예전 임대차계약서를 함께 첨부하세요.
- 전입세대확인서 발급: 누가 그 주소로 전입했는지 확인하는 서류예요. 정부24에서 신청 방법을 안내하고 있습니다.
확정일자 부여현황에서는 임대차목적물, 임대인과 임차인의 성명, 확정일자 부여일, 차임과 보증금, 임대차기간을 볼 수 있습니다. 여기에 새 임대차가 잡혀 있다면 집주인이 아니라 제3자가 들어왔다는 정황이 되죠.
확정일자 부여현황은 새 임대차계약이 신고됐는지를 보여주고, 전입세대확인서는 실제로 누가 전입했는지를 보여줍니다. 둘을 같이 떼야 그림이 맞춰져요.
거짓이면 받을 수 있는 손해배상
실거주를 이유로 갱신을 거절해놓고 갱신되었을 기간이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대하면 임대인은 손해를 배상해야 합니다. 갱신됐다면 2년이었을 테니, 그 2년이 판단 구간이에요.
배상액은 당사자 사이에 미리 합의한 금액이 없다면 아래 셋 중 가장 큰 금액으로 정해집니다.
| 산정 기준 | 내용 |
|---|---|
| 월차임 3개월분 | 갱신거절 당시 월차임의 3개월분 |
| 차액의 2년분 | 제3자에게 받는 환산월차임과 갱신거절 당시 환산월차임의 차액 × 2년 |
| 실제 손해액 | 갱신거절로 임차인이 실제로 입은 손해 |
전세처럼 월차임이 없는 경우에는 보증금을 월세로 바꾼 환산월차임으로 계산합니다. 집주인이 더 비싸게 세를 놓았다면 두 번째 기준이 커지는 구조라, 새 계약의 조건을 확인하는 게 실익으로 이어져요.
다만 조문이 규정하는 건 제3자에게 임대한 경우입니다. 집을 비워두었거나 팔아버린 상황은 문구에 그대로 들어맞지 않아 다툼의 여지가 남아요. 이런 경우라면 열람한 자료를 챙겨 법률 상담을 받아보시는 편이 낫습니다.
| 실거주 거절 | 법이 인정하는 사유. 직계존속·직계비속까지 포함 |
| 형제자매 | 직계가 아니라 이 조항에 해당하지 않음 |
| 갱신요구 시기 | 만료 6개월 전 ~ 2개월 전, 1회 한정 |
| 확인 방법 | 확정일자 부여현황 + 전입세대확인서 |
| 배상 조건 | 2년 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대 |
| 배상액 | 3개월분 · 차액 2년분 · 실제 손해액 중 가장 큰 금액 |
자주 묻는 질문
집주인 부모님이 들어온다는데 거절 사유가 되나요?
됩니다. 조문이 임대인의 직계존속과 직계비속을 포함하고 있어서 부모나 자녀가 실제로 거주하는 경우도 정당한 사유로 봅니다.
집주인 동생이 들어온다고 합니다.
형제자매는 직계존속도 직계비속도 아닙니다. 조문의 실거주 사유에 그대로 들어맞지 않으니, 통보 내용을 문서로 남겨두고 상담을 받아보시는 게 좋아요.
집주인이 들어와 살다가 몇 달 만에 나가고 세를 놓으면요?
갱신됐다면 이어졌을 2년이 지나기 전에 제3자에게 임대한 것이라면 배상 대상이 될 수 있습니다. 그래서 나온 뒤에도 한동안 확정일자 부여현황을 확인해볼 필요가 있어요.
이사한 뒤에도 열람이 되나요?
실거주를 이유로 갱신을 거절당한 임차인은 이해관계인으로 인정돼 열람을 요청할 수 있습니다. 예전 임대차계약서를 챙겨 주민센터에 가시면 됩니다.
안내 — 최종 확인: 2026년 8월 4일. 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며 개별 사안의 법률 자문을 대신하지 않습니다. 분쟁으로 이어질 상황이라면 대한법률구조공단이나 변호사 상담을 이용하세요.
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