전세사기 최소보장제, 보증금 3분의 1 기준과 시행 시기
2026년 4월 국회를 통과한 전세사기 특별법 개정안에는 전세사기 최소보장제가 담겼습니다. 경매가 끝난 뒤에도 보증금을 거의 돌려받지 못한 피해자에게 국가가 일정 금액을 추가 지원하는 방식이에요.
다만 보증금을 전액 보상해 주는 제도는 아닙니다. 일정 수준까지만 지원되며, 현재는 법만 마련된 상태로 아직 신청은 시작되지 않았어요.
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| 전세사기 최소보장제, 보증금 3분의 1 기준과 시행 시기 |
전세사기 최소보장제로 얼마를 받나
기준선은 보증금의 3분의 1입니다. 경매나 공매가 끝난 뒤 실제로 돌려받은 돈이 이 선에 못 미치면, 모자란 만큼을 국가가 재정으로 메웁니다. 보증금 전체를 보장하는 게 아니라 바닥을 깔아주는 구조죠.
| 구분 | 내용 |
|---|---|
| 얼마 | 보증금의 3분의 1에서 회수액을 뺀 차액 |
| 누가 | 특별법상 전세사기피해자로 결정된 사람 |
| 언제부터 | 개정법 공포 후 6개월 시점 (2026년 8월 4일 현재 시행 전) |
| 이미 끝난 경매 | 소급 적용 대상에 포함 |
예를 들어 보증금이 1억 5천만 원이면 기준선은 5천만 원입니다. 경매에서 2천만 원만 돌려받았다면 차액 3천만 원이 지급 대상이 되는 셈이죠. 반대로 회수액이 이미 5천만 원을 넘겼다면 추가로 나오는 돈은 없습니다.
3분의 1은 보장의 상한이 아니라 하한선입니다. 나머지 3분의 2에 대한 보상 규정은 개정안에 들어 있지 않습니다.
기존 방식은 왜 사람마다 달랐나
지금까지는 LH 같은 공공주택사업자가 피해주택을 사들이고, 그때 생긴 경매차익을 피해자에게 돌려주는 방식이었죠. 감정가보다 싸게 낙찰받으면 그 차액이 지원 재원이 되는 구조였어요.
문제는 낙찰가가 얼마에 잡히느냐에 따라 결과가 뒤집힌다는 점이에요. 싸게 낙찰되면 차익이 커져 회복 폭이 늘고, 비싸게 낙찰되면 차익이 줄어 손에 쥐는 게 거의 없었죠. 같은 전세사기를 겪고도 회복 수준이 크게 갈리는 일이 반복됐습니다.
최소보장제는 이 편차를 국가 재정으로 눌러주는 장치입니다. 경매 결과가 어떻게 나오든 최소한 3분의 1 선은 맞춰주겠다는 뜻이에요. 낙찰된 집에 계속 사는 방식 자체가 사라지는 건 아니고, 👉 매입임대주택 보증금과 월세 기준 어떻게 정해질까에서 다룬 매입임대 구조는 그대로 유지됩니다.
경매가 끝나기 전에 먼저 받는 선지급
개정안에는 선지급 후정산 방식도 함께 들어갔어요. 경매가 마무리될 때까지 기다리지 않고 최소보장금의 일부나 전부를 먼저 받은 뒤, 나중에 국가가 최종 정산하는 순서입니다.
경매와 소송이 몇 년씩 늘어지는 사이 생활이 무너지는 경우가 많았던 점을 반영한 조항이에요. 다만 먼저 받은 금액이 정산 결과보다 많으면 되돌려줘야 할 여지가 있으니, 받은 돈을 확정된 몫으로 보고 쓰기보다 정산 단계까지 염두에 두시는 편이 안전합니다.
아직 정해지지 않은 것
법이 통과됐다는 것과 신청이 열렸다는 것은 다릅니다. 2026년 8월 4일 기준으로 최소보장제와 선지급은 아직 시행 전입니다. 개정법 공포 후 6개월이 지나야 효력이 생기고, 그 사이 세부 기준은 시행령과 시행규칙으로 정해져요.
- 정확한 시행일: 공포일에 따라 달라지므로 관보 확인이 필요합니다.
- 신청 창구와 서류: 어디서 어떤 서류로 접수할지는 하위 법령에서 정해집니다.
- 회수액 산정 기준: 경매 배당금 외에 보증보험금이나 다른 지원금을 어떻게 계산에 넣을지가 남아 있습니다.
그래서 지금 할 수 있는 일은 신청이 아니라 준비입니다. 피해자 결정을 아직 못 받았다면 그 절차부터 밟아두는 게 먼저고, 경매 배당표나 회수 내역처럼 나중에 회수액을 증명할 자료를 챙겨두면 시행 후 움직이기 수월하죠. 피해자 결정 절차는 HUG 전세사기예방센터에서 안내하고 있습니다.
| 보장 기준 | 보증금의 3분의 1 — 회수액이 못 미치면 차액 지급 |
| 전액 보장 | 아님. 하한선을 정한 제도 |
| 시행 시점 | 개정법 공포 후 6개월 (현재 시행 전) |
| 소급 적용 | 이미 경·공매가 끝난 피해자도 포함 |
| 지금 할 일 | 피해자 결정 신청, 회수액 증빙 자료 정리 |
자주 묻는 질문
지금 최소보장금을 신청할 수 있나요?
아직 안 됩니다. 개정법 공포 후 6개월이 지나야 시행되고, 그전까지는 접수 창구 자체가 열리지 않아요. 시행일은 관보와 국토교통부 공지로 확인하시면 됩니다.
경매가 이미 끝났는데 대상이 되나요?
포함됩니다. 개정안은 이미 경·공매가 종료된 피해자에게도 소급 적용하도록 했습니다. 다만 회수액을 어떻게 계산할지는 하위 법령에서 정해지므로 배당 내역을 보관해두시는 게 좋습니다.
보증금 1억이면 얼마를 받나요?
기준선은 약 3,333만 원입니다. 경매에서 1,000만 원을 회수했다면 차액인 약 2,333만 원이 지급 대상이 되죠. 이미 3,333만 원 넘게 회수했다면 추가 지급은 없습니다.
전세사기피해자 결정을 안 받았어도 되나요?
특별법상 피해자로 결정돼야 지원 대상이 됩니다. 결정을 받지 않은 상태라면 거주지 관할 시·도에 피해자 결정 신청부터 하셔야 해요.
안내 — 최종 확인: 2026년 8월 4일. 최소보장제는 시행 전 제도이며 세부 기준이 시행령·시행규칙으로 달라질 수 있습니다. 신청 전 국토교통부와 국가법령정보센터에서 최신 내용을 확인하세요.
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