청약에서 오피스텔은 무주택으로 인정될까?

청약에서 오피스텔은 무주택으로 인정될까? | 기준과 예외 총정리

10/19/2025 11:49:00 오후

청약가점에서 ‘무주택 기간’은 당락을 가르는 핵심 항목이에요. 그런데 오피스텔을 보유하거나 거주하는 경우도 무주택으로 인정되는지 헷갈리기 쉽죠.

결론부터 정리하면, 청약 제도에서는 오피스텔을 주택으로 보지 않기 때문에 오피스텔을 보유하거나 거주 중이어도 다른 주택이 없다면 무주택 기간과 가점 산정에 영향을 주지 않습니다. 다만 세금이나 대출 등 다른 제도에서는 주택으로 간주되는 경우가 있으므로 구분이 필요해요. 이번 글에서는 그 차이를 법적 근거와 함께 자세히 정리해드릴게요.

🏢 오피스텔 소유와 무주택자 인정 기준

오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에, 청약 제도에서 말하는 ‘주택’ 범위에 포함되지 않아요. 따라서 오피스텔을 보유하거나 거주 중이라도 다른 주택이 없다면 무주택자로 인정됩니다.

법적 근거: 건축법상 업무시설이며, 주택공급 규칙상 ‘주택’으로 보지 않음
무주택 인정: 오피스텔만 소유해도 무주택 기간과 청약가점 산정에 불이익 없음
1순위 자격: 다른 주택이 없다면 오피스텔 보유자도 1순위 청약 가능
거주 형태 무관: 실거주나 임대 여부와 관계없이 무주택으로 간주
지역 공통 기준: 전국 어디서나 동일하게 적용

다만 세금(재산세·종부세)이나 주택담보대출 규제는 청약과 다른 기준을 따르므로, 청약가점과는 별도로 확인하는 것이 필요해요.

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📊 청약가점 무주택 기간 산정 방법

청약가점 무주택 기간은 입주자모집공고일을 기준으로 청약통장 가입자와 배우자를 포함한 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 기간으로 계산됩니다. 오피스텔 거주 기간 역시 무주택 기간으로 인정돼요. 단, 과거에 분양권이나 입주권을 보유한 이력이 있다면 무주택 기간이 중단될 수 있으니 유의해야 합니다.

🗓️ 무주택 기간 산정 기준표

연령대	산정 시작 시점	특이사항
만 30세 이상 미혼	만 30세부터	계속 무주택인 기간만 인정
만 30세 이전 혼인	혼인신고일부터	배우자 포함 무주택 확인
만 30세 이후 혼인	만 30세부터	혼인 전후 연속 무주택
이혼/사별 후	무주택 시작일부터	재혼 시 배우자 확인 필요

과거에 주택을 소유했다가 처분한 경우에는 처분 이후 무주택자가 된 시점부터 기간을 산정합니다. 예를 들어 28세에 아파트를 보유했다가 35세에 매도했다면, 35세부터 무주택 기간이 시작되는 거예요. 오피스텔의 경우 주택이 아니기 때문에 보유 여부와 관계없이 무주택 기간이 계속 유지됩니다.

2018년 12월 개정된 주택공급규칙에 따라 분양권과 입주권은 주택 소유로 간주됩니다. 따라서 이후에 취득한 분양권은 무주택 기간을 끊게 되지만, 오피스텔은 예외예요. 다만 주거용 오피스텔이라도 분양권으로 청약을 받은 경우는 해당 규칙이 적용되어 무주택 기간이 중단될 수 있습니다.

💯 청약가점 배점 기준과 계산법

청약가점제는 총 84점 만점으로 구성되어 있으며, 무주택 기간이 가장 큰 비중을 차지합니다. 오피스텔 거주자 역시 무주택 기간 점수를 온전히 인정받을 수 있습니다. 각 항목별 배점을 자세히 살펴볼게요.

무주택 기간 (최대 32점): 1년 미만 2점, 1년 이상 4점, 2년 이상 6점씩 증가하여 15년 이상 32점
부양가족수 (최대 35점): 0명 5점, 1명 10점, 2명 15점, 3명 20점, 4명 25점, 5명 30점, 6명 이상 35점
청약통장 가입기간 (최대 17점): 6개월 미만 1점부터 15년 이상 17점까지 단계별 증가

무주택 기간 점수는 매년 2점씩 증가하다가 10년 이후부터는 증가 폭이 완만해집니다. 오피스텔에 10년 이상 거주했다면 무주택 기간 24점을 받을 수 있고, 15년 이상이면 최고점인 32점을 받게 돼요. 이는 아파트 전세 거주자와 동일한 기준입니다.

또한 부양가족 산정에서도 오피스텔은 불이익이 없습니다. 직계존속이 오피스텔만 보유한 경우 유주택자가 아니기 때문에 부양가족으로 인정돼요. 단, 주민등록표상 3년 이상 계속 동거해야 하며, 중간에 전출했다가 재전입하면 기간이 초기화되니 주의해야 합니다.

부양가족수 계산법과 가점 기준 총정리

💰 오피스텔 보유 시 세금 관련 주의사항

청약에서는 무주택자로 인정받지만, 세금 부과나 대출 규제에서는 전혀 다른 기준이 적용됩니다. 특히 주거용 오피스텔의 경우 세법상 주택으로 간주되어 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 계산 시 주택 수에 포함돼요. 이 부분을 제대로 이해하지 못하면 세금 부담이 예상보다 커질 수 있습니다.

💸 오피스텔 관련 세금 비교표

구분	청약 시	세금 및 대출 시
주택 수 포함	미포함 (무주택)	포함 (주거용인 경우 주택 간주)
취득세율	해당 없음	주택 수에 따라 중과세율 적용 (최대 12%)
양도소득세	해당 없음	주거용으로 사용 시 다주택 중과 대상
종합부동산세	해당 없음	공시가격 6억 원 초과 시 과세

예를 들어 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 취득하면 세법상 2주택자로 분류돼 취득세가 최대 12%까지 부과될 수 있습니다. 1주택자의 취득세율이 1~3% 수준인 점을 고려하면 큰 차이죠. 대출 규제도 마찬가지예요. 주거용 오피스텔은 주택담보대출비율(LTV) 제한 대상에 포함되므로, 추가 대출 시 제약이 생깁니다.

📋 자산 요건 청약 시 오피스텔 포함 여부

공공분양이나 특별공급 청약에서는 자산 요건을 충족해야 하는데, 이때 오피스텔은 부동산 자산으로 포함됩니다. 무주택자로 인정받더라도 자산 심사에서는 별도로 평가돼요. 자산 기준을 초과하면 청약 자격이 박탈될 수 있으므로 신중한 확인이 필요합니다.

부동산 자산 산정: 오피스텔 공시가격 전액이 부동산 자산에 포함
신혼부부 특별공급: 부동산 자산 3억 3100만원 이하 기준 적용
생애최초 특별공급: 부동산 자산 기준이 일반공급보다 엄격
공공분양 자산 기준: 민간분양보다 낮은 자산 기준 적용
자산 산정 시점: 입주자모집공고일 기준 공시가격으로 평가

👨‍👩‍👧 직계존속 부양가족 인정과 오피스텔

부양가족 인정 여부

청약가점제에서 부양가족 인정 여부는 매우 중요합니다. 특히 부모님이 오피스텔만 소유한 경우, 세법상 주택으로 분류되지 않기 때문에 무주택으로 간주돼요. 따라서 이러한 경우에도 부모님을 부양가족으로 포함시킬 수 있습니다.

부모님이 오피스텔 1채만 보유하고 있다면 청약가점 산정 시 유주택자가 아님
단, 오피스텔을 임대사업자로 등록했더라도 주택으로 전환 신고가 없으면 무주택 유지
주민등록표상 3년 이상 동거해야 하며, 중간에 전출 시 인정기간이 초기화됨
배우자의 부모님(시부모·장인장모)도 동일 기준 적용 가능
실제 거주 여부보다 주민등록상 주소지가 더 중요하게 평가됨

예를 들어 부모님이 본인 명의 오피스텔 한 채만 보유하고 자녀와 함께 거주 중이라면, 청약 시 부양가족으로 포함되어 추가 가점을 받을 수 있습니다. 다만, 부모님이 주거용 아파트나 빌라를 소유하고 있다면 유주택자로 간주되어 가점에서 제외됩니다.

같이보면 좋은 관련 글👉 부양가족 주택 소유가 청약가점에 미치는 영향도 참고해보세요.

💑 배우자 청약통장 가입기간 합산 제도

청약 점수는 본인 청약통장 가입기간 외에도 배우자의 가입기간 일부를 합산해 높일 수 있습니다. 특히 결혼 후 청약을 준비하는 신혼부부라면 이 제도를 활용하면 당첨 확률을 높일 수 있어요.

배우자 청약통장 가입기간의 50%를 본인 점수에 합산 가능
최대 3점까지 추가 가능 (본인 가입기간이 짧은 경우 유리)
민영주택 일반공급 및 신혼부부 특별공급 모두 적용
오피스텔 거주 여부와 무관하게 동일하게 인정
입주자모집공고일 기준 유효해야 하며, 당첨 전 통장 해지 불가

예를 들어 본인 통장 가입기간이 5년이고 배우자 통장 가입기간이 10년이라면, 배우자 기간의 절반인 5년을 더해 총 10년으로 계산됩니다. 청약 점수 2~3점 차이로 당락이 갈릴 수 있기 때문에, 이 제도는 신혼부부나 맞벌이 부부에게 큰 이점이 됩니다.

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❓ FAQ

Q1. 오피스텔을 2채 가지고 있어도 무주택자인가요?

A1. 네. 청약에서는 오피스텔을 몇 채 보유하더라도 무주택자로 인정됩니다. 단, 세금 계산이나 대출 규제에서는 주거용 오피스텔이 주택으로 간주될 수 있어요.

Q2. 오피스텔을 가진 상태에서 아파트를 구입하면 취득세는?

A2. 주거용 오피스텔을 보유한 상태에서 아파트를 취득하면 세법상 2주택자로 분류되어 취득세 중과세(최대 12%) 대상이 됩니다.

Q3. 부모님이 오피스텔을 가지고 있으면 부양가족으로 인정 안 되나요?

A3. 아닙니다. 오피스텔만 소유한 경우 주택으로 보지 않기 때문에, 3년 이상 동거 시 부양가족으로 인정됩니다.

Q4. 오피스텔 전세로 사는 경우 무주택 기간에 포함되나요?

A4. 네. 오피스텔 전세 거주 기간은 무주택 기간에 그대로 포함됩니다.

Q5. 주거용 오피스텔도 대출 규제에 포함되나요?

A5. 네. 실거주용 오피스텔은 주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 규제 대상에 포함됩니다.

Q6. 오피스텔 공시가격은 자산 기준에 포함되나요?

A6. 네. 청약 자산심사에서는 오피스텔 공시가격이 그대로 부동산 자산으로 산정됩니다.

Q7. 오피스텔 보유 후 아파트 분양권을 계약하면 무주택 유지되나요?

A7. 아닙니다. 분양권은 2018년 이후 주택 소유로 간주되어 무주택 기간이 중단됩니다.

Q8. 청약가점 무주택 기간은 언제부터 시작하나요?

A8. 만 30세부터, 또는 혼인신고일 기준으로 계산하며, 오피스텔 거주 기간도 포함됩니다.

면책조항: 본 내용은 2025년 10월 기준으로 작성되었으며, 정책은 변경될 수 있습니다. 실제 청약 시 입주자모집공고문과 국토교통부, 국세청의 최신 공고를 반드시 확인하세요.

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