토지거래허가구역 제도와 공급 계획 정책 정리
2025년 10월 15일, 정부가 새로운 주택시장 안정화 대책을 발표했습니다. 이번 대책의 핵심은 토지거래허가구역 지정 확대와 주택 공급 계획인데요. 앞으로는 서울 전 지역이 토지거래허가구역으로 지정되어, 앞으로 아파트를 거래하려면 구청장의 허가를 받아야 합니다.토지거래허가구역 제도는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 근거한 제도로, 투기 목적의 거래를 제한하고 지가 상승을 억제하기 위해 운영되는 제도입니다.
이번 조치로 서울 25개 자치구 전체가 허가 대상에 포함되면서, 사실상 수도권 전역에서 토지 거래가 까다로워졌습니다. 또한 정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호를 공급하겠다는 대규모 계획도 함께 내놓았습니다. 과천, 서리풀, 용산정비창 등 강남권 인접 지역을 중심으로 공공택지를 개발해 공급 물량을 늘리겠다는 방침입니다.
📋 목차
 |
| 토지거래허가구역 제도와 공급 계획 정책 정리 |
🏛️ 토지거래허가구역 지정 현황
국토교통부는 2025년 10월 15일 서울특별시 25개 자치구 전체를 토지거래허가구역으로 지정한다고 발표했습니다. 지정 효력은 2025년 10월 20일 0시부터 발생합니다. 지정 기간은 별도 해제 시까지이며, 시장 상황에 따라 재검토될 예정입니다.
적용 대상은 아파트 및 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대 주택입니다. 오피스텔, 상가, 오피스 등 비주거용 부동산은 토지거래허가 대상에서 제외됩니다. 단독주택과 아파트가 포함되지 않은 순수 연립·다세대 주택도 허가 대상이 아닙니다.
📍 토지거래허가구역 지정 지역
| 구분 | 지정 지역 | 시행일 |
|---|---|---|
| 서울특별시 | 25개 자치구 전체 | 2025.10.20 |
| 적용 대상 | 아파트, 아파트 포함 연립·다세대 | 2025.10.20 |
| 제외 대상 | 오피스텔, 단독주택, 상가 | 해당없음 |
국토교통부 발표에 따르면, 토지거래허가구역 지정은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제117조에 근거하여 시행됩니다. 해당 법률은 토지의 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역에 대해 국토교통부장관이 토지거래허가구역으로 지정할 수 있도록 규정하고 있습니다.
📝 토지거래 허가 기준과 절차
토지거래허가구역에서 부동산을 매수하려면 계약 체결 전에 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다. 허가 신청은 매수인이 하며, 필요 서류를 구비하여 관할 구청에 제출합니다. 허가 처리 기간은 통상 15일 이내이며, 보완이 필요한 경우 추가 기간이 소요될 수 있습니다.
📋 허가 신청 시 필요 서류
- 토지거래허가 신청서 (구청 양식)
- 토지 이용 계획서
- 자금조달계획서 및 증빙자료
- 실거주 계획서
- 신분증 사본
- 기타 구청장이 요구하는 서류
허가 기준은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제118조에 명시되어 있습니다. 실수요 목적, 자금조달의 정당성, 토지 이용 계획의 적정성 등을 종합적으로 심사합니다. 허가를 받은 후 6개월 이내에 계약을 체결해야 하며, 그렇지 않으면 허가가 자동 실효됩니다.
| 절차 | 내용 | 기간 |
|---|---|---|
| 신청서 제출 | 구청 방문 또는 온라인 | - |
| 서류 심사 | 실수요 여부 등 검토 | 15일 이내 |
| 허가 통보 | 허가/불허가 결정 | - |
| 계약 체결 | 허가 후 6개월 이내 | 6개월 |
부동산 대출·세금 정책 개편, 달라진 규제와 대응 전략
🏡 실거주 의무 규정
토지거래허가를 받아 주택을 취득한 경우, 취득일로부터 2년간 허가받은 목적대로 이용해야 합니다. 주거용으로 허가받은 경우 본인, 배우자, 직계존비속이 실제 거주해야 하며, 주민등록을 해당 주소지로 이전해야 합니다.
실거주 의무 기간 중에는 해당 주택을 타인에게 임대할 수 없습니다. 다만, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령」 제119조에 따른 정당한 사유가 있는 경우 구청장에게 신고 후 예외를 인정받을 수 있습니다.
📌 실거주 의무 예외 사유 (시행령 제119조)
- 법원의 판결에 의한 처분
- 공공사업을 위한 토지 수용
- 본인 또는 배우자의 질병 치료
- 직장 이전으로 인한 불가피한 이주
- 기타 시행령에서 정한 사유
구청은 실거주 여부를 정기적으로 점검할 수 있으며, 주민등록 전입 여부, 전기·가스 사용량, 현장 방문 등을 통해 확인합니다. 실거주 의무를 이행하지 않은 것이 확인되면 법적 처벌을 받을 수 있습니다.
⚖️ 위반 시 처벌 규정
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제141조에 따르면, 토지거래허가를 받지 않고 계약을 체결한 경우 해당 계약은 무효입니다. 또한 같은 법 제142조에 의해 2년 이하의 징역 또는 토지가액의 100분의 30 이하에 상당하는 벌금이 부과됩니다.
| 위반 행위 | 처벌 내용 | 근거 법령 |
|---|---|---|
| 무허가 계약 | 계약 무효 | 제141조 |
| 허위 신고 | 2년 이하 징역 또는 벌금 | 제142조 |
| 실거주 의무 위반 | 토지가액 30% 이하 벌금 | 제142조 |
허가를 받았더라도 허가 내용과 다르게 이용하거나 허가받은 목적을 이행하지 않은 경우에도 동일한 처벌이 적용됩니다. 벌금은 토지가액을 기준으로 산정되며, 최대 30%까지 부과될 수 있습니다.
🏗️ 정부 주택 공급 계획
정부는 2025년 10월 15일 발표에서 2026년부터 2030년까지 수도권에 총 135만 호를 공급하겠다고 밝혔습니다. 이는 2025년 9월 7일 발표한 공급 대책의 후속 조치로, 구체적인 지구별 공급 계획을 포함하고 있습니다.
📊 주요 택지 개발 계획
| 지구명 | 계획 호수 | 사업 시행자 |
|---|---|---|
| 과천지구 | 35,000호 | LH |
| 서리풀지구 | 20,000호 | SH |
| 용산정비창 | 15,000호 | 미정 |
국토교통부는 공공분양과 신축매입임대 공급을 확대하고, 도심 내 소규모 정비사업도 활성화하겠다고 발표했습니다. 인허가 절차 간소화를 통해 사업 속도를 높이고, 기반시설 설치 비용 지원도 확대할 계획입니다.
- 2026~2030년 수도권 135만 호 공급
- 강남 인접 지역 대규모 택지 개발
- 공공분양 물량 확대
- 신축매입임대 사업 추진
- 인허가 절차 간소화
📅 시행 일정과 적용 대상
2025년 10월 15일 발표된 부동산 대책의 시행 일정은 다음과 같습니다. 대출 규제는 10월 16일부터, 토지거래허가구역은 10월 20일부터 적용됩니다. 각 정책별로 경과 조치가 다르므로 주의가 필요합니다.
| 정책 내용 | 시행일 | 경과 조치 |
|---|---|---|
| 대출 규제 강화 | 2025.10.16 | 10.15 계약분까지 기존 규정 |
| 토지거래허가구역 | 2025.10.20 | 10.19 계약분까지 제외 |
| 전세대출 DSR 반영 | 2025.10.29 | 1주택자 대상 |
| 취득세 중과 | 2025.10.16 | 즉시 적용 |
생애 첫 주택 구입자는 LTV 70%가 유지되며, 이주비 대출은 주택 가격과 관계없이 최대 6억원까지 가능합니다. 중도금 대출은 10월 15일 이전 입주자모집공고분까지는 기존 조건이 적용됩니다.
❓ FAQ
Q1. 토지거래허가구역에서 전월세 계약도 허가가 필요한가요?
A1. 아닙니다. 임대차 계약은 토지거래허가 대상이 아닙니다. 매매 계약만 허가 대상입니다.
Q2. 상속이나 증여도 허가를 받아야 하나요?
A2. 상속과 증여는 토지거래허가 대상이 아닙니다. 다만, 취득 후 2년간 실거주 의무는 동일하게 적용됩니다.
Q3. 허가 신청 후 얼마나 기다려야 하나요?
A3. 법령상 처리 기간은 15일 이내입니다. 서류 보완이 필요한 경우 추가 시간이 소요될 수 있습니다.
Q4. 오피스텔도 토지거래허가를 받아야 하나요?
A4. 오피스텔은 토지거래허가 대상이 아닙니다. 아파트와 아파트가 포함된 연립·다세대 주택만 해당됩니다.
Q5. 실거주 의무 기간 중 해외 발령을 받으면 어떻게 하나요?
A5. 직장 이전 등 불가피한 사유는 구청에 신고하여 예외 인정을 받을 수 있습니다. 관련 증빙 서류를 제출해야 합니다.
Q6. 재건축 조합원도 실거주 의무가 있나요?
A6. 재건축·재개발 조합원이 관리처분계획에 따라 분양받는 경우는 토지거래허가 대상이 아닙니다. 다만 조합원 지위 양도는 허가 대상입니다.
Q7. 허가 없이 계약하면 어떻게 되나요?
A7. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제141조에 따라 해당 계약은 무효입니다. 또한 2년 이하 징역 또는 토지가액의 30% 이하 벌금이 부과될 수 있습니다.
Q8. 토지거래허가구역은 언제까지 유지되나요?
A8. 정부 발표에 따르면 별도 해제 시까지 유지됩니다. 시장 상황을 모니터링하여 필요시 재검토할 예정입니다.
면책조항: 본 글은 2025년 10월 15일 정부 발표 내용을 기준으로 작성되었습니다. 구체적인 허가 기준과 절차는 각 구청별로 다를 수 있으므로 해당 구청에 직접 문의하시기 바랍니다. 법령 해석과 적용에 관한 사항은 전문가와 상담하시기를 권합니다.
댓글
댓글 쓰기
관련 질문은 언제나 환영합니다. 단, 욕설, 홍보성 댓글은 삭제합니다.