서울 전역 규제 지정｜최근 부동산 대책과 LTV·DSR 변화 정리

10/31/2025 03:49:00 오전

정부가 10월15일에 부동산 시장 안정화를 목표로 새로운 대책을 발표했었죠. 이번 조치의 핵심은 서울 전 지역을 규제지역으로 지정한 것으로, 이는 국내 부동산 정책 역사상 처음 있는 일입니다.이번 조치가 마련된 배경과 앞으로 예상되는 변화를 차례로 살펴볼게요.

발표 당시 부동산 시장은 35주 연속 상승세를 보이고 있었어요. 강남을 비롯해 마포, 성동 등 주요 지역의 집값이 오르면서 시장 과열에 대한 우려가 커졌고, 이에 따라 정부는 추가 대책을 내놓았습니다. 이번 발표에는 대출 규제 강화와 함께 거래 안정을 위한 여러 방안이 포함되어 있어요.

서울 전역 규제 지정｜최근 부동산 대책과 LTV·DSR 변화 정리

🏠 왜 이런 대책이 나왔을까요

2025년 들어서 서울 아파트 가격이 무려 35주 연속으로 올랐어요. 처음엔 강남 3구(강남구, 서초구, 송파구)만 올랐는데, 점점 마포구, 성동구, 광진구 같은 한강 근처 지역으로 번졌죠. 심지어 경기도 과천시까지 집값이 급등하기 시작했어요.

정부는 6월과 9월에도 대책을 발표했지만 시장이 전혀 진정되지 않았어요. 오히려 "지금 안 사면 영원히 못 산다"는 공포 심리가 퍼지면서 패닉 바잉(공황 구매) 현상까지 나타났죠. 실제로 10월 15일 대책 발표 직후 국토교통부 홈페이지가 접속자 폭주로 마비될 정도였어요.

특히 문제가 된 건 갭투자였어요. 갭투자란 전세금과 매매가의 차이(갭)가 작은 집을 대출받아 사는 투자 방법인데요. 예를 들어 10억짜리 집의 전세가가 8억이면, 2억만 있으면 집주인이 될 수 있었던 거예요. 이런 투자가 늘어나면서 실거주자들이 집을 구하기가 더 어려워졌어요.

가격 상승 지역 확산: 강남 → 한강벨트 → 경기 인접지역으로 불길처럼 번짐
투기 수요 증가: 실거주가 아닌 투자 목적 매수가 급증
공급 절벽 우려: 2025-2027년 신규 아파트 공급이 이전의 절반 수준
서민 내집마련 어려움: 집값 상승으로 일반 직장인은 평생 모아도 집 구매 불가능

정부 입장에서는 더 이상 지켜볼 수 없는 상황이었어요. 그래서 이번엔 아주 강력한 충격 요법을 선택한 거죠. 단순히 대출을 조이는 게 아니라, 아예 거래 자체를 막아버리는 극약 처방을 내린 거예요.

📍 규제지역이 뭔지 쉽게 알아보기

규제지역이라는 말, 뉴스에서 많이 들어보셨죠? 쉽게 말해서 "여기는 집값이 너무 올라서 특별 관리가 필요한 지역"이라는 뜻이에요. 마치 코로나 때 거리두기 단계를 정했던 것처럼, 부동산도 과열 정도에 따라 단계별로 규제를 해요.

규제지역에는 크게 두 가지가 있어요. '조정대상지역'과 '투기과열지구'인데요. 조정대상지역은 "집값이 많이 올라서 주의가 필요한 곳", 투기과열지구는 "투기가 심해서 강력한 규제가 필요한 곳"이라고 생각하시면 돼요. 이번에 서울은 두 가지 모두에 해당하게 됐어요.

🔍 규제지역 지정되면 뭐가 달라지나요?

구분	일반지역	규제지역
대출한도(LTV)	70%까지	40%까지
청약 재당첨	바로 가능	5~10년 제한
분양권 전매	자유	제한
취득세	일반세율	중과세

예를 들어볼게요. 10억짜리 아파트를 사려고 한다면, 일반지역에서는 7억까지 대출받을 수 있었어요. 하지만 규제지역에서는 4억까지만 대출이 가능해요. 즉, 6억을 현금으로 준비해야 한다는 거죠. 이렇게 되면 돈이 많은 사람이 아니면 집을 사기 어려워져요.

또 청약에 당첨됐다가 포기하면, 규제지역에서는 5년에서 10년 동안 다시 청약을 넣을 수 없어요. 분양권을 받아서 다른 사람에게 파는 것도 제한되고, 세금도 훨씬 많이 내야 해요. 한마디로 "집을 사고파는 모든 과정이 어려워진다"고 보시면 돼요.

🌆 서울 전역 규제의 의미

이번 대책의 가장 큰 특징은 서울 25개 자치구 전체가 규제지역이 됐다는 거예요. 강남구부터 노원구, 은평구까지 예외 없이 모두 포함됐어요. 대한민국 헌정 사상 처음 있는 일이에요. 그동안은 강남 3구나 일부 지역만 규제했는데, 이번엔 서울 전체를 묶어버린 거죠.

경기도도 12개 지역이 규제지역이 됐어요. 과천시, 광명시, 성남시(분당구, 수정구, 중원구), 수원시(영통구, 장안구, 팔달구), 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시가 포함됐어요. 대부분 서울과 가까운 지역들이죠.

풍선효과 차단: 한 지역 규제하면 옆 지역으로 수요가 몰리는 현상 방지
투기 수요 원천 봉쇄: 피할 곳이 없어 투기 자체가 불가능
시장 심리 냉각: "어디든 오를 것"이라는 기대감 차단
실수요자 보호: 투기꾼들이 빠지면 실제 살 사람들에게 기회

서울 전역이 규제되면서 가장 큰 변화는 토지거래허가구역 지정이에요. 10월 20일부터는 서울에서 아파트를 사려면 구청장의 허가를 받아야 해요. 그냥 돈만 있다고 살 수 있는 게 아니라, "왜 사는지, 실제로 살 건지"를 증명해야 한다는 거죠.

허가를 받으려면 실거주계획서를 제출해야 하고, 실제로 2년 동안 그 집에 살아야 해요. 만약 2년 안에 팔거나 전세를 놓으면 처벌받을 수 있어요. 이렇게 되면 투자 목적으로 집을 사는 건 거의 불가능해지죠.

💰 LTV와 DSR 완벽 이해하기

부동산 뉴스를 보면 항상 나오는 용어가 LTV와 DSR이에요. 복잡해 보이지만 사실 아주 간단한 개념이에요. LTV는 'Loan To Value'의 약자로 "집값의 몇 퍼센트까지 대출해줄게"라는 뜻이고, DSR은 'Debt Service Ratio'의 약자로 "네 연봉으로 갚을 수 있는 만큼만 빌려줄게"라는 뜻이에요.

💡 LTV 쉽게 이해하기

예를 들어 10억짜리 아파트를 산다고 해볼게요. LTV 70%라면 7억까지 대출받을 수 있어요. 그런데 이번에 규제지역은 LTV가 40%로 낮아졌어요. 그럼 4억까지만 대출이 가능하고, 나머지 6억은 현금으로 준비해야 해요. 갑자기 필요한 현금이 3억에서 6억으로 늘어난 거죠.

💡 DSR 쉽게 이해하기

DSR은 더 쉬워요. 연봉이 5천만 원이라면, 1년에 갚아야 할 모든 대출 원금과 이자가 연봉의 40%인 2천만 원을 넘으면 안 된다는 거예요. 만약 이미 자동차 할부나 신용대출이 있다면, 그것까지 다 합쳐서 계산해요. 그래서 이미 대출이 많은 사람은 주택담보대출을 받기 어려워져요.

집값	기존 대출한도	변경된 대출한도
15억 이하	최대 6억	최대 6억 (유지)
15억~25억	최대 6억	최대 4억
25억 초과	최대 6억	최대 2억

특히 주목할 점은 고가 주택일수록 대출이 확 줄어든다는 거예요. 26억짜리 아파트를 사려면 대출은 2억밖에 안 되니까 24억을 현금으로 가지고 있어야 해요. 사실상 일반 서민은 고가 아파트를 살 수 없게 된 거죠.

⚡ 당장 바뀌는 것들

10월 16일부터 바로 적용되는 것들이 많아요. 대출 규제는 16일부터 전면 시행됐고, 토지거래허가구역은 20일부터 적용돼요. 15일까지 계약하고 계약금을 낸 경우만 기존 규정을 적용받을 수 있어요.

전세대출 규제: 1주택자가 전세대출 받으면 DSR에 이자 포함 (10월 29일부터)
신용대출 제한: 1억 초과 신용대출 있으면 1년간 집 구매 불가
취득세 중과: 2주택 8%, 3주택 이상 12% (16일부터)
중도금 대출 축소: 분양가의 60%→40%로 감소
분양권 전매 제한: 즉시 적용 (기존 보유자는 1회 허용)

전세대출도 큰 변화가 있어요. 예를 들어 전세 살면서 전세대출 받은 상태에서 3억 넘는 아파트를 사면, 전세대출을 다 갚아야 해요. 게다가 전세대출 이자도 DSR에 포함되니까 추가 대출 여력이 줄어들죠.

신용대출도 조심해야 해요. 1억 넘는 신용대출이 있으면 1년 동안 규제지역에서 집을 살 수 없어요. 주식 투자나 사업 자금으로 신용대출 받은 분들은 집 살 계획이 있다면 미리 정리해야 해요.

👥 누가 영향을 받나요

이번 대책은 사실 모든 사람에게 영향을 미쳐요. 하지만 특히 영향을 많이 받는 그룹이 있어요. 투자 목적으로 여러 채를 사려던 사람들은 거의 불가능해졌고, 갭투자를 하려던 사람들도 막혔어요. 반면 실제로 살 집을 찾는 무주택자나 생애 첫 주택 구입자는 상대적으로 유리해졌어요.

😊 상대적으로 유리한 사람들

생애 첫 주택 구입자는 여전히 LTV 70%가 유지돼요. 신혼부부 특례도 그대로 적용되고요. 실거주 목적으로 집을 사는 사람들은 토지거래허가도 어렵지 않게 받을 수 있어요. 투기 수요가 빠지면서 오히려 집을 구하기 쉬워질 수도 있죠.

😰 어려워진 사람들

다주택자나 투자자들은 정말 어려워졌어요. 대출도 적게 받고, 세금도 많이 내야 하고, 2년간 실거주까지 해야 하니까요. 특히 단기 차익을 노리고 집을 사고파는 사람들은 사실상 발이 묶였다고 봐야 해요. 청약 당첨자 중에서도 중도금 대출이 줄어서 포기하는 사람들이 늘어날 거예요.

이번 대책은 "집은 사는(live) 곳이지 사는(buy) 것이 아니다"라는 메시지를 강하게 전달하고 있어요. 실제로 살 사람만 사라는 거죠. 투자와 투기를 막아서 집값을 안정시키겠다는 정부의 의지가 담겨 있어요.

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❓ FAQ

Q1. 10월 15일 부동산 대책은 언제부터 적용되나요?

A1. 대부분 10월 16일부터 바로 적용됐어요. 토지거래허가구역은 10월 20일부터, 전세대출 DSR 반영은 10월 29일부터 시행돼요. 15일까지 계약한 경우만 기존 규정을 적용받을 수 있어요.

Q2. 서울에 집이 있는데 또 사려면 어떻게 해야 하나요?

A2. 1주택자가 추가로 집을 사려면 대출이 많이 줄어들어요. LTV 40%, DSR 40%가 적용되고, 전세대출이 있다면 회수될 수 있어요. 취득세도 8%로 올라가니 신중하게 결정하셔야 해요.

Q3. 생애 첫 주택 구입자는 혜택이 있나요?

A3. 네, 생애 첫 주택 구입자는 LTV 70%가 그대로 유지돼요. 신혼부부 특례 대출도 계속 이용할 수 있고요. 실거주 목적이라면 토지거래허가도 어렵지 않게 받을 수 있어요.

Q4. 토지거래허가구역에서 집을 사려면 뭘 준비해야 하나요?

A4. 실거주계획서를 작성해서 구청에 제출해야 해요. 왜 사는지, 언제부터 살 건지 등을 자세히 써야 하고, 허가받은 후 2년간은 반드시 그 집에 살아야 해요. 허가까지 보통 2주 정도 걸려요.

Q5. 전세 살면서 집을 사도 되나요?

A5. 가능은 하지만 제약이 많아졌어요. 전세대출이 있다면 DSR에 포함되어 대출 한도가 줄어들고, 3억 넘는 집을 사면 전세대출을 다 갚아야 할 수도 있어요.

Q6. 이미 청약에 당첨됐는데 영향을 받나요?

A6. 10월 15일 이전에 당첨됐다면 기존 조건이 적용돼요. 하지만 16일 이후 입주자모집공고가 난 아파트는 중도금 대출이 40%로 줄어들어요. 현금이 부족하면 계약을 포기해야 할 수도 있어요.

Q7. 분양권을 가지고 있는데 팔 수 있나요?

A7. 10월 15일 이전에 이미 보유한 분양권은 1회에 한해 전매가 가능해요. 하지만 16일 이후 새로 받은 분양권은 전매가 제한돼요. 규제지역이라면 더 엄격한 제한이 적용될 수 있어요.

Q8. 이 대책이 집값을 정말 안정시킬 수 있을까요?

A8. 단기적으로는 거래가 얼어붙고 상승세가 둔화될 가능성이 높아요. 하지만 2025-2027년 공급 부족 문제가 있어서 장기적 효과는 지켜봐야 해요. 정부도 135만 호 공급 계획을 추진 중이에요.

면책조항: 본 글은 2025년 10월 15일 발표된 정부 대책을 기준으로 작성되었으며, 향후 정책 변경이 있을 수 있습니다. 구체적인 대출이나 세금 관련 사항은 반드시 전문가와 상담하시기 바랍니다. 개인의 상황에 따라 적용 조건이 다를 수 있으므로 관련 기관에 직접 문의하시는 것을 권장합니다.

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