청약 규제지역 차이: 투기과열지구 vs 청약과열지역

9/10/2025 03:59:00 오후

부동산 청약을 준비하시는 분들이라면 투기과열지구와 청약과열지역이라는 용어를 많이 들어보셨을 거예요. 두 지역 모두 부동산 시장 안정화를 위해 정부가 지정한 규제 지역인데요. 비슷해 보이지만 실제로는 청약 조건과 제한사항에서 꽤 많은 차이가 있답니다.

2025년 9월 현재 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 4개 구역이 투기과열지구이자 청약과열지역으로 동시에 지정되어 있어요. 과거에는 서울 전역과 경기도 일부까지 포함됐었지만 지금은 많이 축소된 상태죠. 이 글에서는 두 지역의 청약 제한 차이점을 하나하나 자세히 알아보도록 할게요.

청약 규제지역 차이: 투기과열지구 vs 청약과열지역

🏢 2025년 9월 현재 지정 현황

2025년 9월 기준으로 투기과열지구와 청약과열지역은 서울시 4개 구역에만 지정되어 있어요. 강남구, 서초구, 송파구, 용산구가 바로 그곳인데요. 흥미롭게도 이 네 지역은 투기과열지구이면서 동시에 청약과열지역으로 중복 지정되어 있답니다.

과거 2021년부터 2023년 초반까지는 부동산 시장 과열로 인해 서울시 전 지역과 경기도 과천시, 성남시 분당구 등이 모두 조정대상지역으로 묶여 있었어요. 하지만 부동산 시장이 안정세를 찾으면서 2024년부터 단계적으로 해제되기 시작했고, 현재는 서울의 핵심 4개 구역만 남은 상태입니다.

📊 지정 현황 변화 추이

시기	투기과열지구	청약과열지역
2021년~2023년	서울 전역 + 경기 일부	서울 전역 + 경기 일부
2024년	서울 11개구	서울 11개구
2025년 9월	서울 4개구	서울 4개구

이렇게 규제 지역이 대폭 축소된 이유는 금리 인상과 대출 규제 강화로 인해 부동산 거래량이 급감하고 집값이 하락세를 보였기 때문이에요. 정부는 시장 정상화를 위해 규제를 점진적으로 완화하고 있는데, 강남 4구는 여전히 투자 수요가 높아 규제가 유지되고 있습니다.

국토교통부 실거래가공개시스템

📝 청약 1순위 자격 요건 비교

투기과열지구와 청약과열지역의 청약 1순위 자격 요건은 기본적으로 동일해요. 일반 지역보다 훨씬 까다로운 조건들이 적용되는데, 이는 투기 수요를 차단하고 실수요자 위주로 공급하기 위한 정책이죠.

청약통장 가입 기간: 최소 2년 이상 유지해야 하며, 일반 수도권 1년보다 2배 긴 기간이 필요해요.
납입 횟수: 24회 이상 납입 완료가 필수이며, 매월 약정일에 빠짐없이 납입해야 인정됩니다.
세대주 요건: 반드시 세대주여야 하며, 세대원은 1순위 청약이 불가능해요.
무주택 요건: 무주택세대구성원이어야 하고, 과거 5년 이내 다른 주택 당첨 이력이 없어야 합니다.
거주 요건: 해당 지역 2년 이상 계속 거주해야 해당지역 우선공급 자격을 얻을 수 있어요.

특히 주의할 점은 청약통장이 1순위 조건을 만족해도 세대주가 아니거나 과거 당첨 이력이 있는 세대구성원이라면 2순위로 밀려난다는 거예요. 부부가 각각 청약통장을 보유하고 있어도 한 명이 당첨되면 나머지 한 명은 5년간 1순위 청약이 제한됩니다.

청약 1순위 조건 알아보기

⏰ 재당첨 제한 기간의 차이

재당첨 제한 기간은 투기과열지구와 청약과열지역의 가장 중요한 차이점 중 하나예요. 한 번 당첨되면 상당 기간 동안 다른 분양 아파트 청약이 제한되는데, 그 기간에서 3년이나 차이가 납니다.

🕐 재당첨 제한 기간 비교표

구분	제한 기간	적용 범위
투기과열지구	10년	전국 모든 분양 아파트
청약과열지역	7년	전국 모든 분양 아파트
조정대상지역	5년	전국 모든 분양 아파트

투기과열지구에서 당첨되면 10년이라는 긴 시간 동안 다른 아파트 청약이 불가능해요. 이는 투기 목적의 청약을 원천 차단하기 위한 강력한 규제인데요. 반면 청약과열지역은 7년으로 상대적으로 짧지만, 여전히 일반 지역보다는 훨씬 긴 편이죠.

재당첨 제한은 당첨자 본인뿐만 아니라 세대 구성원 전체에게 적용돼요. 예를 들어 남편이 투기과열지구 아파트에 당첨되면, 아내도 10년간 청약이 제한됩니다. 다만 민영주택과 국민주택 간에는 재당첨 제한이 별도로 적용되니 이 점은 참고하세요.

💯 가점제 적용 비율 차이점

가점제와 추첨제 비율은 당첨 가능성을 좌우하는 핵심 요소예요. 투기과열지구가 청약과열지역보다 가점제 비율이 높아서, 무주택 기간이 길고 부양가족이 많은 실수요자에게 유리한 구조입니다.

85㎡ 이하 주택: 투기과열지구는 100% 가점제, 청약과열지역은 75% 가점제 + 25% 추첨제
85㎡ 초과 주택: 투기과열지구는 50% 가점제, 청약과열지역은 30% 가점제
가점 항목: 무주택 기간(32점), 부양가족 수(35점), 청약통장 가입기간(17점) 총 84점 만점
추첨제 우선공급: 추첨제 물량의 75%는 무주택자 우선, 25%는 1주택자 포함

85㎡ 이하 소형 아파트의 경우 투기과열지구에서는 오직 가점만으로 당첨자를 선정해요. 가점이 낮은 신혼부부나 사회초년생은 사실상 당첨이 불가능한 구조죠. 반면 청약과열지역은 25%를 추첨으로 선정하기 때문에 가점이 낮아도 운이 좋으면 당첨될 수 있습니다.

실제로 강남구 아파트의 경우 85㎡ 이하 가점 커트라인이 70점을 넘는 경우가 많아요. 무주택 기간 15년, 부양가족 3명 이상은 되어야 당첨 가능성이 있다는 의미입니다. 청약 전략을 세울 때 본인의 가점을 정확히 계산해보는 것이 중요해요.

주택청약 부양가족 수 계산법과 가점 기준도 같이 참고해 보세요

🔄 분양권 전매 제한 규정

분양권 전매 제한은 단기 투기를 막기 위한 규제예요. 분양받은 아파트를 입주 전에 되팔 수 없도록 일정 기간 거래를 금지하는 제도인데, 투기과열지구가 청약과열지역보다 2년 더 긴 제한을 받습니다.

투기과열지구는 최대 5년간 전매가 금지되며, 소유권 이전 등기 시점까지 전매가 불가능한 경우도 있어요. 청약과열지역은 3년 제한이 일반적이지만, 지자체 조례나 사업주체 결정에 따라 기간이 달라질 수 있습니다. 실거주 목적이 아닌 투자 목적이라면 이 점을 반드시 고려해야 해요.

전매 제한 기간 산정: 입주자 모집공고 승인일부터 기산하여 해당 기간 동안 매매 불가
예외 사항: 세대원 전원 해외 이주, 파산·경매, 이혼에 따른 재산분할 등 불가피한 경우만 허용
위반 시 제재: 계약 취소, 주택법 위반으로 3년 이하 징역 또는 3천만원 이하 벌금
거주의무 기간: 일부 지역은 전매제한과 별도로 2~5년 실거주 의무 부과

전매제한 기간 중에는 증여도 제한되는 경우가 많아요. 배우자나 직계존비속에게만 증여가 가능하고, 그 외 제3자에게는 증여도 불가능합니다. 상속의 경우는 예외적으로 인정되지만, 상속받은 사람도 남은 전매제한 기간을 승계받게 됩니다.

💰 대출 규제와 추가 제한사항

투기과열지구와 청약과열지역은 대출 규제 면에서는 거의 동일한 제한을 받아요. DTI(총부채상환비율) 40% 규제가 적용되고, LTV(주택담보대출비율)도 엄격하게 관리됩니다. 2024년부터는 스트레스 DSR도 추가로 적용되어 실질 대출 한도가 더욱 축소되었죠.

💳 주택담보대출 규제 현황

구분	무주택자	1주택자	다주택자
LTV	40%	40%	30%
DTI	40%	40%	40%
DSR	40%	40%	40%

특히 주목할 점은 9억원 초과 주택의 경우 주택담보대출이 전면 금지된다는 거예요. 전액 현금으로 구매해야 하기 때문에 실수요자들에게는 큰 부담이 됩니다. 중도금 대출도 보증서 발급이 제한되어 사실상 불가능한 경우가 많아요.

스트레스 DSR: 금리 상승을 가정한 상환능력 심사로 실제 대출 한도가 20~30% 감소
중도금 대출 제한: 분양가 9억 초과 시 중도금 대출 불가, 6억 초과 시 일부 제한
전세자금 대출: 투기과열지구 내 9억 초과 전세는 전세자금대출 금지
신DTI 적용: 장래소득 감소 가능성을 반영한 보수적 심사 기준 적용

🎯 특별공급 제외 규정 차이

특별공급은 신혼부부, 다자녀가구, 노부모부양 등 정책적 배려가 필요한 계층에게 우선 공급하는 제도예요. 그런데 투기과열지구에서는 분양가가 9억원을 초과하는 고가 아파트의 경우 모든 특별공급이 제외됩니다. 청약과열지역에는 이런 제한이 없어요.

이는 고가 주택이 실수요자보다는 투자 목적으로 구매될 가능성이 높다고 판단했기 때문이에요. 실제로 강남구의 대형 아파트들은 대부분 9억원을 초과하기 때문에 특별공급 자체가 없는 경우가 많습니다. 신혼부부나 다자녀 가구라도 일반공급으로만 경쟁해야 하죠.

기관추천 특별공급: 국가유공자, 장애인 등은 분양가와 관계없이 공급 가능
신혼부부 특별공급: 투기과열지구 9억 초과 주택은 배제, 청약과열지역은 정상 공급
다자녀 특별공급: 투기과열지구 9억 초과 시 불가, 미성년 자녀 3명 이상 기준
생애최초 특별공급: 투기과열지구는 9억 초과 시 제외, 소득 기준도 엄격 적용
노부모부양 특별공급: 만 65세 이상 직계존속 3년 이상 부양, 9억 초과 시 투기과열지구만 제외

추첨제 물량에서도 무주택자 우선공급 제도가 있어요. 추첨 물량의 75%는 무주택세대구성원에게 먼저 추첨 기회를 주고, 나머지 25%는 1주택자도 포함해서 추첨합니다. 이 제도는 투기과열지구와 청약과열지역 모두 동일하게 적용되니 무주택자라면 추첨에서도 유리한 위치에 있다고 볼 수 있어요.

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❓ FAQ

Q1. 투기과열지구와 청약과열지역 중 어디가 더 규제가 심한가요?

A1. 투기과열지구가 전반적으로 더 강한 규제를 받아요. 재당첨 제한 10년, 전매제한 5년, 가점제 비율도 더 높고, 9억 초과 아파트는 특별공급도 없어요!

Q2. 청약통장 2년 채우기 전에는 아예 청약이 불가능한가요?

A2. 1순위는 불가능하지만 2순위 청약은 가능해요. 다만 2순위는 경쟁률이 매우 높고 추첨제로만 진행되어 당첨 확률이 낮답니다.

Q3. 부부가 각자 청약통장을 가지고 있으면 둘 다 청약 가능한가요?

A3. 세대주인 사람만 1순위 청약이 가능해요. 세대원인 배우자는 2순위로만 청약할 수 있고, 한 명이 당첨되면 나머지는 5년간 청약이 제한됩니다.

Q4. 재당첨 제한 기간 중에도 청약할 수 있는 주택이 있나요?

A4. 투기과열지구나 청약과열지역이 아닌 지역의 민간 분양 아파트는 일부 청약 가능해요. 무순위 청약이나 계약 취소 물량도 신청할 수 있습니다.

Q5. 전매제한 기간에 정말 아무것도 못하나요?

A5. 배우자나 직계가족에게 증여는 가능한 경우가 있어요. 해외 이주, 세대원 사망, 이혼 등 불가피한 사유가 있으면 예외적으로 전매가 허용되기도 합니다.

Q6. 가점이 낮은데 투기과열지구 청약이 가능할까요?

A6. 85㎡ 이하는 100% 가점제라 사실상 어려워요. 85㎡ 초과 대형 평형이나 청약과열지역의 추첨 물량을 노려보는 것이 현실적입니다.

Q7. 9억 넘는 아파트는 대출이 아예 안 되나요?

A7. 주택담보대출은 전면 금지예요. 신용대출이나 전세자금을 활용하는 방법은 있지만, 기본적으로 현금 여력이 충분해야 구매 가능합니다.

Q8. 2025년에 규제가 더 완화될 가능성이 있나요?

A8. 부동산 시장 상황에 따라 달라질 수 있어요. 현재는 강남 4구만 남아있는 상태인데, 시장이 더 안정되면 추가 완화도 가능하지만 정부 정책 방향을 지켜봐야 합니다.

면책조항: 이 글의 정보는 2025년 9월 기준이며, 정부 정책은 수시로 변경될 수 있습니다. 실제 청약 시에는 반드시 한국부동산원 청약홈이나 해당 분양 공고문을 통해 최신 정보를 확인하시기 바랍니다. 투자 결정은 본인의 판단과 책임 하에 이루어져야 합니다.

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