무주택 기간 계산법 완벽 정리｜청약 가점 높이는 핵심 기준

주택 청약 당첨을 꿈꾸는 분들에게 '무주택 기간'은 가장 중요한 가점 항목 중 하나예요. 최대 32점까지 받을 수 있어 당락을 결정짓는 핵심 요소가 되기도 하죠. 하지만 계산법이 생각보다 복잡하고 예외 사항도 많아서 헷갈려 하는 분들이 많아요.

 

특히 만 30세가 되는 시점, 혼인신고일, 주택 처분 이력 등 개인의 상황에 따라 계산 시작일이 달라지기 때문에 정확히 아는 것이 중요해요. 이번 기회에 복잡한 무주택 기간 계산법을 명확하게 이해하고, 자신의 청약 가점을 정확히 파악해서 내 집 마련의 꿈에 한 걸음 더 다가가 보세요.

📋 목차

• 📜 무주택 기간 산정의 기본 원칙
• 📅 무주택 기간, 언제부터 시작되나요?
• 🏠 주택 소유 이력이 있을 때 계산법
• 📋 주택을 소유해도 무주택으로 인정되는 예외
• 💻 내 무주택 기간 직접 확인하는 방법
• 📊 상황별 무주택 기간 계산 예시
• 🔗 관련 정보 더 보기
• ❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

무주택 기간 계산법 

📜 무주택 기간 산정의 기본 원칙

무주택 기간은 말 그대로 주택을 소유하지 않은 기간을 의미하며, 청약 가점제에서 높은 배점을 차지하는 중요한 항목이에요. 이 기간은 청약 신청자 본인뿐만 아니라, 배우자를 포함한 세대 구성원 전체를 기준으로 판단하기 때문에 꼼꼼하게 확인해야 합니다.

 

가장 중요한 기준일은 '입주자 모집 공고일'이에요. 이 날을 기준으로 과거의 주택 소유 이력을 역산하여 무주택 기간을 계산하게 됩니다. 예를 들어, 모집 공고일이 2025년 8월 30일이라면 이 날짜를 기준으로 세대원 전원이 무주택인 기간이 얼마인지 따져보는 것이죠. 1년마다 2점씩 가점이 붙으며, 15년 이상 무주택을 유지하면 최대 32점까지 받을 수 있습니다.

 

여기서 '세대'의 범위가 중요한데요, 청약에서 세대는 청약 신청자와 동일한 주민등록등본에 등재된 배우자, 직계존속(부모, 조부모), 직계비속(자녀, 손자녀)을 모두 포함해요. 따라서 나 자신은 집이 없더라도, 등본상 함께 거주하는 부모님이 주택을 소유하고 있다면 원칙적으로 유주택 세대로 간주되어 무주택 기간 가점을 받을 수 없게 됩니다. 다만, 만 60세 이상 직계존속의 주택 소유는 예외적으로 무주택으로 인정되는 경우가 있으니 뒷부분에서 자세히 다룰게요.

📅 무주택 기간, 언제부터 시작되나요?

무주택 기간이 언제부터 시작되는지, 즉 산정 시작일은 개인의 나이와 혼인 여부에 따라 크게 달라져요. 이 시작점을 정확히 알아야 내 가점을 올바르게 계산할 수 있습니다. 크게 미혼인 경우와 기혼인 경우로 나누어 볼 수 있어요.

 

먼저, 아직 결혼하지 않은 미혼 신청자의 경우 '만 30세가 되는 날'부터 무주택 기간이 시작됩니다. 따라서 만 30세 미만의 미혼 무주택자는 청약 가점제에서 무주택 기간 점수가 0점이에요. 사회초년생에게는 다소 불리하게 느껴질 수 있지만, 독립적인 경제 주체로 인정되는 시점을 만 30세로 보기 때문입니다. 예를 들어 생일이 지나 만 32세가 된 미혼이라면 무주택 기간은 2년으로 계산되는 것이죠.

 

반면, 결혼한 기혼 신청자는 혼인신고일이 중요한 기준이 됩니다. 만약 만 30세 이전에 결혼했다면, '혼인신고일'부터 바로 무주택 기간이 산정되기 시작해요. 만 28세에 결혼했다면 그날부터 기간이 카운트되어, 만 30세 이전에 결혼한 것이 가점 확보에 유리할 수 있습니다. 하지만 만 30세 이후에 결혼했다면, 미혼자와 동일하게 '만 30세가 되는 날'부터 무주택 기간을 계산합니다. 이 경우 혼인 여부와 상관없이 나이가 기준이 되는 셈이죠.

🏠 주택 소유 이력이 있을 때 계산법

과거에 주택을 소유했다가 현재는 처분한 상태라면 계산법이 조금 더 복잡해져요. 한 번이라도 주택을 소유한 이력이 있다면, 그 이전의 무주택 기간은 모두 사라지고 처음부터 다시 시작해야 합니다.

 

• 주택 처분 후 무주택 기간 산정: 과거에 집을 소유했다가 팔았다면, '주택을 처분하여 무주택자가 된 날'부터 무주택 기간이 새롭게 계산됩니다. 여기서 중요한 것은 처분 기준일인데, 건물 등기부등본상의 등기 접수일과 건축물대장등본상의 처리일 중 더 빠른 날을 기준으로 해요. 잔금일이나 계약일이 아니라는 점을 꼭 기억해야 합니다.
• 2회 이상 주택 소유 이력: 만약 주택을 여러 번 사고팔았다면, '가장 마지막으로 주택을 처분한 날'이 새로운 무주택 기간의 시작점이 됩니다. 예를 들어, 2015년에 집을 팔았다가 2018년에 다시 샀고, 2022년에 최종적으로 팔았다면 무주택 기간은 2022년부터 계산되는 것이죠.
• 배우자의 결혼 전 주택 소유: 청약 신청자 본인이 아닌 배우자가 결혼 전에 주택을 소유했다가 처분한 이력은 무주택 기간 산정에 영향을 주지 않아요. 무주택 기간은 신청자 본인과 배우자의 혼인신고일 이후 주택 소유 여부를 기준으로 판단하기 때문입니다. 단, 혼인신고일 이후에 배우자가 주택을 취득하거나 처분했다면 이는 당연히 계산에 반영됩니다.

 

이처럼 주택 소유 이력이 있는 경우, 최종 처분 시점을 정확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다. 등기부등본 등을 통해 날짜를 명확히 확인하고 계산해야 착오로 인한 부적격 판정을 피할 수 있어요.

📋 주택을 소유해도 무주택으로 인정되는 예외

원칙적으로 주택을 소유하면 유주택자가 되지만, 특정 조건을 만족하는 경우에는 예외적으로 무주택자로 인정받을 수 있어요. 이런 예외 규정을 잘 활용하면 청약 당첨 확률을 높일 수 있으니 반드시 알아두는 것이 좋습니다.

 

• 소형·저가주택 보유: 민영주택 일반공급에 한하여, 입주자모집공고일 기준으로 전용면적 60㎡ 이하이면서 공시가격이 수도권은 1억 6천만 원, 비수도권은 1억 원 이하인 주택 1채(또는 1세대)만 소유한 경우 무주택으로 인정됩니다. 단, 공공분양이나 특별공급에서는 유주택으로 간주되니 유의해야 해요.
• 만 60세 이상 직계존속의 주택 소유: 청약 신청자의 부모님이나 조부모님(배우자의 직계존속 포함)이 만 60세 이상이고 주택을 소유하고 있더라도, 청약 신청자 세대는 무주택으로 인정받을 수 있습니다. 단, 노부모 부양 특별공급에 청약하거나 공공임대주택을 신청할 때는 유주택으로 보기 때문에 이 점은 구별해야 합니다.
• 상속으로 인한 공유지분 소유: 상속을 통해 원치 않게 주택의 일부 지분을 소유하게 된 경우, 청약 부적격자로 통보받은 날로부터 3개월 이내에 해당 지분을 처분하면 무주택 기간을 유지할 수 있습니다. 갑작스러운 상속으로 불이익을 받지 않도록 마련된 구제 장치예요.
• 오피스텔 소유: 건축법상 오피스텔은 업무시설로 분류되어 주택법상의 주택에 해당하지 않습니다. 따라서 주거용 오피스텔을 소유하고 있더라도 청약 시에는 무주택자로 인정됩니다.
• 무허가 건물 소유: 등기되지 않은 무허가 건물을 소유하고 있더라도, 해당 건물이 건축 당시의 법령에 따라 적법하게 지어진 건물임을 증명하지 못하는 경우 주택으로 보지 않아 무주택 자격을 유지할 수 있습니다.

 

이 외에도 도시지역이 아닌 면 단위 행정구역에 지어진 20년 이상 된 낡은 단독주택을 소유한 경우 등 몇 가지 예외 조항이 더 있습니다. 본인의 상황이 예외 규정에 해당하는지 꼼꼼히 확인해 보는 지혜가 필요합니다.

💻 내 무주택 기간 직접 확인하는 방법

복잡한 규정을 이해했다면 이제 직접 내 무주택 기간을 확인해 볼 차례예요. 여러 가지 공식적인 방법을 통해 과거 주택 소유 이력과 기간을 정확히 조회할 수 있습니다. 부정확한 기억에 의존하기보다는 서류를 통해 확인하는 것이 가장 안전합니다.

 

가장 쉽고 빠른 방법은 한국부동산원에서 운영하는 '청약홈' 사이트를 이용하는 거예요. 청약홈에 로그인한 뒤 '청약자격확인' 메뉴에서 '청약가점 계산기'를 활용하면 됩니다. 여기에 본인과 세대원의 정보를 입력하면 예상 무주택 기간과 가점을 자동으로 계산해 줍니다. 청약 신청 전 모의 계산을 통해 자신의 가점을 미리 점검해 볼 수 있어 매우 유용해요.

 

보다 정확한 사실 확인을 위해서는 공적 장부를 직접 열람하는 것이 좋습니다. '주민등록등본'을 통해 세대 구성원의 변동 내역과 혼인신고일 등을 확인할 수 있고, '위택스'나 '정부24'에서 지방세(재산세) 납부 내역을 조회하면 과거 주택 소유 여부를 파악할 수 있습니다. 또한, '대법원 인터넷등기소'에서 부동산 등기부등본을 열람하면 주택의 정확한 소유권 이전 날짜(취득일, 처분일)를 확인할 수 있어 무주택 기간 산정의 기준점을 명확히 할 수 있습니다.

📊 상황별 무주택 기간 계산 예시

이론적인 설명만으로는 헷갈릴 수 있으니, 몇 가지 구체적인 상황을 예시로 들어 무주택 기간을 어떻게 계산하는지 알아볼게요. 자신의 상황과 가장 비슷한 사례를 찾아 비교해 보면 이해하기 훨씬 쉬울 거예요. (기준일: 2025년 8월 30일)

 

📋 상황별 계산 예시 표

상황	무주택 기간 시작일	무주택 기간 및 가점
A씨: 만 34세 미혼, 주택 소유 이력 없음	만 30세가 된 날	4년 이상 ~ 5년 미만 (10점)
B씨: 만 29세, 만 27세에 결혼, 부부 모두 주택 소유 이력 없음	혼인신고일	2년 이상 ~ 3년 미만 (6점)
C씨: 만 40세, 2020년 5월에 소유 주택 매도 후 무주택	2020년 5월 (최종 주택 처분일)	5년 이상 ~ 6년 미만 (12점)
D씨: 만 28세 미혼, 주택 소유 이력 없음	해당 없음 (만 30세 미만)	0년 (0점)

 

위 표에서 볼 수 있듯이, 같은 무주택자라도 나이, 혼인 여부, 주택 소유 이력에 따라 가점이 크게 달라집니다. 특히 B씨의 경우 만 30세가 되지 않았지만 일찍 결혼했기 때문에 무주택 기간을 인정받아 가점을 얻을 수 있었어요. 이처럼 본인의 인생 계획에 따라 청약 전략도 달라질 수 있다는 점을 참고하시면 좋겠습니다.

 

청약 제도는 계속해서 바뀔 수 있으니, 중요한 청약을 앞두고 있다면 반드시 최신 입주자 모집 공고문을 확인하는 습관을 들이는 것이 중요해요. 여러분의 성공적인 내 집 마련을 응원합니다!

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 부모님 집에 세대원으로 등록되어 있으면 무주택 기간은 어떻게 되나요?

A1. 부모님이 주택을 소유하고 계시고, 신청자가 동일 주민등록등본에 있다면 세대 분리를 하지 않는 한 유주택 세대로 간주되어 무주택 기간 가점은 0점입니다. 다만, 부모님이 만 60세 이상이라면 예외적으로 무주택으로 인정받을 수 있어요.

 

Q2. 주거용 오피스텔을 가지고 있는데, 정말 무주택으로 인정되나요?

A2. 네, 맞습니다. 건축법상 오피스텔은 '업무시설'로 분류되기 때문에 주택법에서 정하는 주택에 포함되지 않습니다. 따라서 주거용 오피스텔을 소유하고 있어도 청약 시에는 무주택 자격이 유지됩니다.

 

Q3. 이혼한 경우 무주택 기간은 어떻게 다시 계산하나요?

A3. 이혼 후에는 혼인 관계가 해소되었으므로, 미혼자와 동일한 기준이 적용됩니다. 즉, 이혼 시점이 만 30세 이전이라면 만 30세가 되는 날부터, 만 30세 이후라면 이혼과 관계없이 만 30세가 된 날부터 무주택 기간이 산정됩니다. 물론 이혼 전 세대가 유주택이었다면 최종 주택 처분일이 기준이 됩니다.

 

Q4. 집을 팔고 잔금까지 다 받았는데, 등기 이전이 늦어지면 어떻게 되나요?

A4. 무주택자가 되는 기준일은 잔금일이 아니라 '등기 접수일'입니다. 따라서 잔금을 모두 받았더라도 등기 이전이 완료되지 않았다면 서류상으로는 여전히 유주택자입니다. 입주자 모집 공고일 이전에 반드시 등기 이전이 완료되어야 무주택으로 인정받을 수 있습니다.

 

Q5. 배우자가 저 모르게 주택을 상속받았는데, 이것도 유주택에 해당하나요?

A5. 네, 배우자가 주택을 상속받았다면 세대가 유주택으로 간주됩니다. 다만, 상속으로 인한 공유지분을 취득한 경우라면 부적격 통보를 받은 날로부터 3개월 이내에 처분 시 무주택 자격을 회복할 수 있는 예외 조항이 있습니다.

 

Q6. 만 30세 미만 미혼은 무주택 기간 가점을 받을 방법이 전혀 없나요?

A6. 안타깝게도 가점제에서는 방법이 없습니다. 무주택 기간 산정 자체가 만 30세부터 시작되거나 혼인신고일부터 시작되기 때문입니다. 따라서 만 30세 미만 미혼이라면 무주택 기간 외에 청약통장 가입기간이나 부양가족 수 등 다른 가점 항목을 높이는 데 집중하거나, 추첨제 물량을 노리는 것이 현실적인 전략입니다.

 

Q7. 세대 분리는 언제 해야 무주택으로 인정받을 수 있나요?

A7. 세대 분리 역시 '입주자 모집 공고일' 이전에 완료되어야 합니다. 공고일 당일에 세대 분리를 신청해도 인정되지 않을 수 있으니, 청약을 계획하고 있다면 미리 주소 이전을 통해 세대를 분리해두는 것이 안전합니다.

 

Q8. 분양권을 가지고 있는 것도 주택 소유로 보나요?

A8. 네, 2018년 12월 11일 이후에 취득한 분양권은 입주 여부와 관계없이 주택 소유로 간주됩니다. 따라서 분양권을 소유하고 있다면 유주택자로 분류되어 무주택 기간 가점을 받을 수 없습니다. 단, 미분양 분양권을 선착순으로 계약한 경우는 예외적으로 무주택으로 인정될 수 있습니다.

 

본 게시물은 주택 청약 무주택 기간 계산에 대한 일반적인 정보를 제공하며, 법적 효력을 갖지 않습니다. 청약 관련 규정은 수시로 변경될 수 있으므로, 실제 청약 시에는 반드시 한국부동산원 청약홈의 입주자 모집 공고문을 통해 최신 정보를 확인하시기 바랍니다.