주택연금 상속, 부모님 사망 후 집은 어떻게 될까?

주택연금 상속, 부모님 사망 후 집은 어떻게 될까?

주택연금 상속은 부모님이 돌아가신 뒤 쌓인 대출을 정리하고, 집이나 남는 돈을 자녀가 물려받아요. 집을 담보로 매달 돈을 받으셨으니 집을 통째로 잃는 건 아닌지, 빚이 자녀에게 넘어오는 건 아닌지부터 걱정이 되죠. 대출이 집값보다 커져도 모자란 돈을 자녀에게 따로 청구하지 않으니, 빚 걱정은 먼저 내려놓아도 됩니다.

주택연금이라고 하면 집을 맡기고 돈을 받는 것까지만 생각하기 쉽습니다. 하지만 부모님이 돌아가신 뒤에도 자녀가 챙겨야 할 일이 남아 있어요. 부모님 중 한 분이 먼저 돌아가셨다면 남은 분이 연금을 이어받는 데 6개월이라는 기한이 있고, 어떤 방식으로 가입하셨느냐에 따라 자녀의 동의가 필요할 수도 있습니다.

목차

• 한 분이 먼저 돌아가셨을 때 승계하는 순서
• 부부가 모두 돌아가신 뒤 주택연금 상속 순서
• 집을 지킬지 팔지 정하는 기준
• 주택연금 상속 때 내는 세금
• 상속포기를 고민할 때 먼저 볼 것
• 자주 묻는 질문

한 분이 먼저 돌아가셨을 때 승계하는 순서

남은 배우자는 승계 절차를 마치면 같은 집에 살면서 처음과 같은 금액을 계속 받을 수 있어요. 집 명의를 가진 아버지가 먼저 돌아가셔도 어머니가 받는 연금이 깎이지 않는다는 뜻이에요. 다만 돌아가시면 월지급금이 일단 멈추고, 사망일부터 6개월 안에 승계(채무인수) 절차를 끝내야 다시 받을 수 있어요. (🔗 한국주택금융공사 – 가입고객 사망 후 승계와 정산 절차)

이어받을 수 있는 배우자는 처음 가입할 때부터 계속 법률상 혼인 관계였던 사람이에요. 이혼한 배우자는 이어받을 수 없고, 가입할 때 배우자가 없었다가 나중에 재혼해서 생긴 배우자도 마찬가지입니다.

자녀가 할 일은 부모님이 어떤 방식으로 가입하셨는지에 따라 달라요. 등기부에 소유자가 부모님으로 되어 있으면 저당권방식, 한국주택금융공사로 되어 있으면 신탁방식입니다.

	저당권방식	신탁방식
자녀 동의	필요해요. 집 소유권을 배우자 앞으로 전부 옮겨야 합니다	필요 없어요. 소유권을 옮기지 않습니다
순서	소유권 이전 → 공사 지사에서 승계 신청과 근저당권 변경 계약 → 공사 심사 → 은행 방문 → 연금 실행	승계 신청 → 공사 심사 → 은행 방문 → 연금 실행

저당권방식은 자녀가 동의하지 않으면 어머니가 연금을 계속 받지 못할 수 있어요. 자녀가 여럿이라면 어머니 앞으로 집을 옮기는 일을 일찍 상의해 두세요. 승계가 끝난 뒤 연금이 언제 다시 들어오는지, 멈춘 기간의 금액은 어떻게 되는지는 공사 안내에 따로 나와 있지 않아요. 그동안 어머니가 쓰실 생활비도 있으니 상담할 때 꼭 물어보세요.

6개월을 넘기면 연금 계약이 해지될 수 있어요

기한 안에 소유권 이전(신탁방식은 제외)과 승계를 마치지 못하면 계약 해지 사유가 되고, 은행이 공사에 대출금을 대신 갚으라고 청구할 수 있어요. 장례와 상속 정리를 하다 보면 시간이 금방 지나가니 고객센터 1688-8114에 먼저 연락해 두세요.

부부가 모두 돌아가신 뒤 주택연금 상속 순서

부부가 모두 돌아가시면 연금은 끝나고, 자녀는 대출을 정리할 방법을 골라야 해요. 그대로 두면 공사가 은행에 대출금을 대신 갚은 뒤 저당권방식은 법원경매, 신탁방식은 공매로 집을 처분해 그 돈을 회수합니다. 자녀가 먼저 현금으로 갚거나 집을 팔아 정리할 수 있으니, 경매나 공매는 갚을 뜻이 없거나 정산을 거부할 때 가는 길이에요.

1. 고객센터 1688-8114나 담당 지사에 연락해서 돌아가신 사실을 알리고, 필요한 서류를 물어봅니다.
2. 지사나 대출받은 은행 지점에서 지금 갚아야 할 대출 잔액을 확인합니다.
3. 저당권방식인지 신탁방식인지 확인합니다. 신탁방식이면 집을 받을 귀속권리자가 누구인지도 봅니다.
4. 아래 다섯 길 중 하나를 정하고, 지사와 협의합니다.
5. 상속세와 취득세를 기한 안에 직접 신고합니다.

공사 안내에 언제까지 연락하라는 날짜가 적혀 있지는 않아요. 그래도 세금 신고 기한은 정해져 있어서, 장례를 마치면 바로 잔액부터 확인해 두는 게 좋습니다.

길	어떻게 하나
현금으로 갚기	대출을 현금으로 갚고 집을 물려받습니다. 잔액이 집값보다 많다면 얼마를 갚아야 하는지 지사에 확인하세요
직접 매입·제3자 매각	지사와 협의해 정한 기간 안에 처분하고, 집값과 대출 잔액 중 적은 금액을 갚습니다. 담보가 충분해서 승인을 받으면 기간은 최대 3년이에요
임의매각	공사 동의를 받아 집을 팔고, 판 돈으로 대출을 갚습니다
세대이음 주택연금	55세 이상 자녀가 같은 집으로 새로 가입해 부모님 대출을 갚고, 나머지는 평생 매달 연금으로 받습니다
경매·공매에 맡기기	공사가 처분해 정산하고, 남는 돈이 있으면 돌려받습니다

세대이음 주택연금은 집을 지키면서 목돈을 마련하기 어려운 자녀가 살펴볼 만해요. 부모님이 저당권방식으로 가입하셨을 때만 쓸 수 있고, 대출한도의 50% 초과 90% 이하 범위에서 목돈을 찾아 부모님 대출을 갚습니다. 부모님 대출 잔액이 대출한도의 90%를 넘으면 넘는 금액은 자녀가 따로 갚아야 해요. 주택가격 재산정과 부채 상계 처리 결과에 따라 가입 여부와 월수령액이 크게 달라질 수 있어서 지사 상담이 먼저입니다.

신탁방식은 대출을 갚기 전에 지사부터

신탁방식은 집과 남은 돈을 귀속권리자로 지정된 사람이 받아요. 귀속권리자가 아닌 자녀가 자기 돈으로 대출을 갚아도 집은 귀속권리자에게 넘어가니, 돈을 넣기 전에 반드시 담당 지사와 상의하세요.

집을 지킬지 팔지 정하는 기준

먼저 대출 잔액과 집값 중 어느 금액이 큰지 비교합니다. 잔액은 부모님이 받으신 월지급금에 보증료와 이자가 더해진 금액이고, 집값은 상환하는 날 기준으로 가입 때 쓴 평가 방법에 따라 매겨요.

비교 결과	집을 지키려면	팔거나 맡기면
집값이 잔액보다 많을 때	잔액을 갚습니다	대출을 갚고 남는 돈을 상속인이 받습니다
잔액이 집값보다 많을 때	직접 매입한다면 지사와 협의해 집값만큼 갚습니다	남는 돈이 없고, 모자란 돈도 청구받지 않습니다

예를 들어 집값이 5억 원이고 잔액이 3억 원이면 세금과 매각 비용을 내기 전 기준으로 2억 원이 남아요. 집을 지키려면 3억 원을 마련해야 하고, 팔면 2억 원이 상속 몫이 됩니다. 반대로 공사가 든 예시처럼 잔액이 3억 2천만 원인데 집이 경매에서 3억 원에 팔렸다면, 모자란 2천만 원은 상속인에게 따로 청구하지 않아요. 특별한 사정이 없는 한 집 말고 다른 재산에도 청구하지 않으니, 부모님이 다른 재산을 남기셨어도 마찬가지입니다. (🔗 한국주택금융공사 – 주택연금 백문백답의 부족분 미청구 예시)

그러니 잔액이 집값보다 많다면 그 집에 꼭 살 이유가 있을 때만 돈을 마련하면 돼요. 집값이 잔액보다 많다면 지키는 데 드는 돈과 팔아서 남는 돈을 같이 놓고 봅니다. 지키는 데 드는 돈에는 갚을 금액에 취득세가 더해지고, 상속세가 나오면 그 세금도 들어가요.

부모님이 오래 사신 집은 꼭 지켜야 할 것 같은 마음이 먼저 들 수 있습니다. 그래도 들어가 살 사람이 없다면 세금과 관리 비용을 계속 감당해야 하니, 그 집에 누가 살지부터 형제들과 상의해 보세요.

주택연금 상속 때 내는 세금

세금은 집을 받는 사람이 직접 신고하고 냅니다. 공사는 세금 신고에 관여하지 않고 세무 상담도 하지 않으니, 지사에 맡겨 두면 될 거라고 생각하면 가산세를 물 수 있어요.

세금	얼마	언제
상속세	상속재산에서 공제한 뒤 계산	사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고
취득세	저당권방식 2.8%, 무주택자가 상속받아 1세대 1주택이 되면 0.8%(공사 안내 기준)	사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에 신고
재산세·종합부동산세	집을 받은 사람이 납세의무를 집니다(종합부동산세는 대상자만)	재산세 과세기준일 6월 1일
양도소득세	팔 때 차익이 있으면 냅니다	집을 판 뒤

상속세는 금융회사 채무를 확인할 수 있는 서류가 있으면 그 채무를 상속재산에서 빼 주는 규정이 있어요(상속세 및 증여세법 제14조). 그런데 주택연금 대출 잔액을 얼마까지 빼 주는지 국세청이나 공사가 따로 밝힌 내용은 찾지 못했어요. 잔액이 집값보다 많을 때는 더 헷갈리는 부분이니, 신고 전에 세무서나 세무사에게 확인하세요. 우리 집 재산이 세금을 낼 만큼인지는 👉 상속세 면제한도, 배우자가 계실 때와 자녀만 받을 때 달라지는 금액에서 먼저 가늠해 볼 수 있습니다.

취득세는 가입 방식에 따라 달라질 수 있어요. 신탁방식은 부부가 모두 돌아가셔서 귀속권리자가 집을 받을 때 취득 유형과 세율을 지자체가 결정합니다. 공사 안내로는 무상취득으로 보면 3.5%, 기타취득으로 보면 4%이고, 주택 수와 지역에 따라 더 높아질 수 있으니 신고 전에 집이 있는 지자체에 물어보세요.

상속받은 집을 팔 때는 부모님이 사셨던 값이 아니라 돌아가신 날 기준 평가액을 취득가액으로 봅니다. 양도세는 이 금액과 판 금액을 비교해서 계산해요. 재산세는 상속 지분이 가장 많은 사람, 지분이 같으면 나이가 많은 사람을 주된 상속자로 봅니다. 신탁방식이면 귀속권리자가 돌아가신 뒤 처음 맞는 6월 1일 전까지 지자체에 신고해야 해요.

상속포기를 고민할 때 먼저 볼 것

주택연금 대출만 놓고 보면 집값을 넘는 잔액을 자녀에게 청구하지 않아요. 다만 부모님께 다른 빚이 있다면 얘기가 달라지니, 재산과 빚을 함께 확인한 뒤에 정하세요.

상속포기는 부모님이 돌아가셔서 상속이 시작된 걸 안 날부터 3개월 안에 가정법원에 신고해요. 한정승인은 같은 기간 안에 상속재산 목록을 붙여 법원에 신고합니다. 이 기간은 법원이 늘려 줄 수 있고, 빚이 재산보다 많다는 걸 중대한 과실 없이 늦게 알고 상속을 그대로 받았다면 그 사실을 안 날부터 3개월 안에 한정승인을 할 수 있어요. (🔗 국가법령정보센터 – 민법 제1019조 상속 승인과 포기 기간) 포기의 효력은 상속이 시작된 때로 거슬러 올라가고(민법 제1042조) 저당권방식에서 남는 돈은 법정상속인이 받으니, 포기한 사람에게는 그 몫이 생기지 않는 것으로 보입니다. 형제 중 한 사람이 포기한 몫은 다른 상속인에게 나뉩니다.

자녀가 모두 포기했을 때 집과 남은 돈이 어떻게 처리되는지는 공사 안내에서 찾지 못했어요. 남는 돈이 있을 집이라면 포기하기 전에 지사나 법률 전문가에게 먼저 물어보세요.

한눈에 보는 요약

한 분이 돌아가셨을 때	사망일부터 6개월 안에 승계, 금액은 그대로
자녀 동의	저당권방식은 필요, 신탁방식은 필요 없음
부부 모두 돌아가셨을 때	현금 상환·직접 매입·매각·세대이음 중 선택, 정리하지 않으면 경매·공매
정산	남는 돈은 상속인(신탁방식은 귀속권리자), 부족한 돈은 청구하지 않음
세금 신고	상속세·취득세는 사망일이 속한 달의 말일부터 6개월 안에
상속포기	안 날부터 3개월 안에 가정법원 신고
문의	한국주택금융공사 1688-8114

자주 묻는 질문

주택연금을 받으면 자녀에게 물려줄 게 없어지나요?

집값이 대출 잔액보다 많으면 남는 돈을 상속인이 받고, 잔액을 갚으면 집을 물려받을 수도 있어요. 부모님이 오래 받으셔서 잔액이 집값보다 커졌다면 남는 돈은 없지만, 모자란 금액을 자녀가 갚지는 않습니다.

돌아가신 뒤에도 이자가 계속 붙나요?

공사 안내에는 이 기간의 이자를 어떻게 하는지 따로 적혀 있지 않아요. 정리가 늦어지면 갚을 금액이 달라지는지 잔액을 확인할 때 지사에 같이 물어보세요.

신탁방식에서 집을 받을 사람은 어떻게 정하나요?

신탁계약서에 받을 사람의 이름과 비율을 적는 개별지정이나, 자녀가 있으면 자녀 전원을 지정하는 포괄지정 중 하나를 고릅니다. 포괄지정은 똑같은 비율로 나누고, 연금을 받는 도중에도 가입한 부모님이 귀속권리자를 바꾸거나 더할 수 있어요.

부모님 집의 대출 잔액을 확인했다면, 상속세가 나오는지도 재산 금액을 넣어 계산해 보세요.

2026년 상속세 계산기로 넘어가기

출처 — 한국주택금융공사 가입고객 사망 후 절차 안내 · 「주택연금 백문백답」(2026년 6월 기준) · 자주하는 질문(세대이음 주택연금, 신탁) · 민법 제1019조·제1030조·제1041조~제1043조 · 상속세 및 증여세법 제14조·제67조, 같은 법 시행령 제10조 · 지방세법 제11조·제15조·제20조 · 소득세법 시행령 제163조

안내 — 최종 확인: 2026년 11월 3일. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 세금과 상속은 집안 사정에 따라 달라질 수 있습니다. 실제 처리는 한국주택금융공사(1688-8114)와 세무서·세무사·법률 전문가에게 확인하세요.