2026 부산 부동산 시장 최신 흐름 정리｜매매·전세·청약과 지역별 온도차
2026년 부산 부동산 시장은 상승 흐름과 지역별 온도차가 함께 나타나는 분위기예요. 매매가격과 전세가격은 전반적으로 오름세가 이어지고 있지만, 해운대·수영·동래처럼 수요가 몰리는 지역과 그렇지 않은 지역의 차이는 더 뚜렷해지고 있습니다. 그래서 지금은 단순히 분위기만 보지 말고, 지역별 흐름과 실제 청약 결과를 함께 확인하는 게 중요해요.
청약 시장도 비슷한 흐름입니다. 이른바 ‘해수동’으로 불리는 지역은 여전히 관심이 높고, 반대로 일부 지역은 미분양 부담이 이어지면서 같은 부산 안에서도 체감 온도가 다르게 나타나고 있어요. 여기에 다주택자 양도세 중과 유예 종료 같은 변수까지 겹치면서, 실수요자 입장에서는 더 신중하게 판단해야 하는 시점입니다. 이 글에서는 부산 부동산 시장 흐름을 매매·전세·청약 중심으로 정리하고, 실수요자가 확인해야 할 포인트를 함께 살펴볼게요.
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| 2026 부산 부동산 시장 최신 흐름 정리｜매매·전세·청약과 지역별 온도차 |
매매가 16주 연속 상승, 2월 부산 시장 분위기
2026년 2월 셋째 주(2월 16일 기준) 한국부동산원 발표에 따르면, 부산 아파트 매매가격은 전주 대비 0.03% 올라 16주 연속 상승세를 이어가고 있어요. 2025년 10월 넷째 주부터 한 주도 빠짐없이 오르고 있는 거예요. 부동산R114 기준으로도 부산 아파트 매매가는 2025년 4월 3.3㎡당 1,393만 원에서 2026년 1월 1,428만 원으로 9개월 연속 상승했어요.
전셋값은 더 가파르게 오르고 있어요. 같은 주 기준 부산 아파트 전세가격은 0.12% 상승하며 2024년 8월 이후 19개월 연속 상승 랠리를 기록 중이에요. 수영구(0.23%), 동래구(0.23%), 해운대구(0.15%) 순으로 전셋값 상승폭이 컸어요. 부산MBC는 1월 26일 보도에서 "2년 전보다 1~2억 원씩 전세가격이 뛴 아파트가 수두룩하다"고 전했죠.
- 매매가 16주 연속 상승: 2025년 10월 넷째 주부터 2026년 2월 셋째 주까지, 3.3㎡당 1,428만 원(2026년 1월 기준)으로 9개월째 오름세예요.
- 전셋값 19개월 연속 상승: 2024년 8월 이후 한 번도 하락 없이 올랐어요. 봄 이사철을 앞두고 상승폭이 더 확대되는 추세예요.
- 전세 매물 고갈: 2026년 2월 21일 기준 부산 전체 아파트 33만 호 중 전세 매물은 3,959호에 불과해요. 매물 자체가 마른 상태예요.
- 거래량 4년 만에 3만 건 회복: 2025년 부산 아파트 매매거래량은 3만 6,291건으로, 2022년(1만 9,205건) 대비 3년간 88% 증가했어요.
- 해운대구·부산진구가 거래 견인: 해운대구 4,521건, 부산진구 4,376건으로 두 지역이 전체 거래의 24.5%를 차지했어요.
다만 이 상승세가 부산 전역에 골고루 퍼진 건 아니에요. 동아대 강정규 교수는 "다주택자 양도세 중과 방침에 따라 전반적으로 매수 심리가 꺾이고 있지만, 해수동 등 주거 선호지역은 수요가 탄탄해 강세를 이어가고 있다"고 분석했어요. 원도심과 서부산권은 하락세가 지속되거나 변화 없이 정체된 상태라, 같은 부산이라도 지역에 따라 체감 온도는 완전히 달라요.
2026년 부산 청약 경쟁률 최신 수치
2026년 2월 23일 리얼하우스가 발표한 1월 청약 데이터를 보면, 전국 1순위 평균 경쟁률은 6.33 대 1로 30개월 만에 최저치를 기록했어요. 2025년 5월 14.80 대 1을 정점으로 하락세가 7개월 연속 이어지고 있죠. 부산은 4.16 대 1로 전국 평균에도 못 미치는 수준이에요.
이 수치만 보면 부산 청약 시장이 침체된 것처럼 보이지만, 실상은 좀 다르게 봐야 해요. 1월은 계절적 비수기인 데다 부산에서 대형 분양 물량이 없었던 달이에요. 스카이데일리 보도(2월 20일)에 따르면, 2025년 1~10월 기준 부산의 1순위 청약 경쟁률은 59.9 대 1로 지방 5대 광역시 중 가장 높았어요. 전년(10.1 대 1) 대비 5.9배나 뛴 수치였죠. 즉, 분양 물량이 있는 달과 없는 달의 경쟁률 편차가 매우 크다는 뜻이에요.
2026년 1월 주요 지역 청약 경쟁률 비교
| 지역 | 1순위 경쟁률 | 전월 대비 |
|---|---|---|
| 서울 | 147.37 대 1 | 하락 (155.98→147.37) |
| 대전 | 9.79 대 1 | 하락 |
| 부산 | 4.16 대 1 | 하락 |
| 경기 | 3.16 대 1 | 하락 |
| 광주 | 0.24 대 1 | 미달 |
| 전국 평균 | 6.33 대 1 | 30개월 내 최저 |
서울과 부산의 경쟁률 격차는 약 35배예요. 수도권과 지방의 양극화가 수치로 선명하게 드러나고 있죠. 다만 부산 내에서도 해수동에 인기 단지가 나오면 경쟁률이 수십 대 1까지 치솟기 때문에, '부산 평균' 수치로 시장을 판단하면 실제 현장과 괴리가 생겨요.
해수동 쏠림과 동고서저 양극화 심화
2026년 2월 현재 부산 부동산 양극화는 '동고서저'를 넘어 '3극화' 수준이라는 분석이 나오고 있어요. KBS는 2월 16일 보도에서 "동부산권은 초고가 아파트가 완판되고 매매가도 상승하는 반면, 서부산권은 오히려 매매가가 내려가고 있다"고 전했어요.
연합뉴스 2월 5일 보도에 따르면, 2025년 한 해 부산에서 분양한 31개 단지의 1순위 청약자 4만 3,650명 중 86%(3만 7,580명)가 해운대구, 수영구, 동래구에 집중됐어요. 대형 건설사 브랜드 4곳에만 전체의 75%인 2만 8,252명이 몰렸죠. 나머지 20개 이상 단지에는 고작 14%만 분산됐어요.
- 수영구 매매가 상승률 0.22%(2월 둘째 주): 해수동 3개 구 중에서도 수영구의 상승세가 가장 뚜렷해요. 수영·광안동 중소형 위주로 전셋값도 0.25% 올랐어요.
- 동래구 신고가 경신: 한국경제 1월 21일 보도에서 '동래 래미안'이 15억 원 신고가를 기록했다고 전했어요. 해수동 신축 단지의 가격 수준 자체가 달라지고 있죠.
- 서부산권·원도심 하락 지속: 동구를 제외한 원도심과 서부산 대부분 지역에서 매매가 하락세가 이어지거나 변화가 없어요.
- 거래 쏠림도 해수동 중심: 해운대구(4,521건), 부산진구(4,376건)가 2025년 전체 거래의 4분의 1을 차지했어요.
- 전셋값 격차 확대: 수영구·동래구·해운대구 전셋값은 19개월째 오르는데, 비선호 지역은 전세 수요 자체가 줄고 있어요.
개인적으로는, 지금 부산 청약을 볼 때 '부산'이라는 단위보다 '어느 구, 어느 동'에 나온 물량인지가 더 중요한 판단 기준이 된다고 봐요. 같은 부산 안에서 경쟁률 326 대 1인 타입과 0.09 대 1인 단지가 공존하는 시장이니까요.
e편한세상 센텀 하이베뉴 청약 결과 분석
2026년 2월 부산에서 가장 주목받은 분양 단지는 해운대구 재송동 'e편한세상 센텀 하이베뉴'예요. DL이앤씨가 재송 2구역 재건축으로 공급하는 이 단지는 지하 6층~지상 34층, 8개 동, 전용 59~84㎡ 총 924가구 규모이고, 일반분양 166가구가 공급됐어요.
전체 1순위 경쟁률은 1.30 대 1로 얼핏 보면 높지 않아요. 하지만 면적별로 뜯어보면 전혀 다른 그림이 나와요. 전용 59㎡ 타입은 25가구(특공 제외) 모집에 1,163명이 몰려 46.5 대 1을 기록한 반면, 전용 84㎡ 타입은 105가구 모집에 441건이 접수되는 데 그쳤어요.
- 59㎡ 경쟁률 46.5 대 1: 소형 평형에 수요가 집중됐어요. 1~2인 가구 증가, 소형 공급 감소가 원인으로 분석돼요.
- 84㎡ 상대적 저조: 105가구 모집에 441건으로, 약 4.2 대 1 수준이에요. 분양가 부담이 영향을 준 것으로 보여요.
- 해운대구 소형 공급 희소성: 최근 5년간(2020~2024) 해운대구에서 분양한 전용 60㎡ 이하는 422가구(임대 제외)에 불과해요.
- 계약 조건: 중도금 60% 전액 무이자, 계약금 5%, 발코니 확장비 무상, 재당첨 제한·거주의무 없음이에요.
- 당첨자 발표 2월 20일, 정당 계약 3월 3~5일: 입주는 2027년 10월 예정이에요.
이 청약 결과는 부산 시장에서 나타나는 두 가지 흐름을 동시에 보여줘요. 소형 평형 선호가 강해지고 있다는 점, 그리고 같은 단지 안에서도 면적에 따라 경쟁 강도가 크게 갈린다는 점이에요. 전국적으로도 전용 60㎡ 이하 소형 아파트 공급 비중이 2023년 29.25%에서 2025년 22.15%로 줄어들고 있어, 이 추세는 당분간 이어질 가능성이 높아요.
전세난·미분양·양도세 중과, 3대 변수
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| 전세난·미분양·양도세 중과, 3대 변수 |
현제 부산 부동산 시장을 이해하려면 세 가지 변수를 함께 봐야 해요. 전세 매물 고갈, 미분양 적체, 그리고 5월 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료예요. 이 세 가지가 서로 맞물리면서 시장 방향을 결정짓고 있어요.
먼저 전세 상황이에요. 2026년 2월 21일 기준 아실 데이터에 따르면, 부산 아파트 전세 매물은 3,959호밖에 남지 않았어요. 부산 전체 아파트 약 33만 호 중 1.2%에 불과한 수준이죠. 부산 입주 예정 물량이 2026년 약 1만 4,000가구로 전년 대비 15% 이상 급감한 것도 전세난을 가중시키고 있어요. 한국건설산업연구원은 올해 전국 매매가는 0.8% 상승에 그치지만, 전세가는 4% 오를 것이라는 전망을 내놨어요.
미분양은 여전히 부담이에요. 국토교통부 2025년 12월 말 기준 부산 미분양 주택은 7,541가구로, 5년 연속 증가세예요. 대구(5,962가구)를 앞지르며 지방에서 충남(8,140가구) 다음으로 많은 수준이에요. 미분양이 몰려 있는 곳은 서부산권과 원도심이고, 해수동 권역에서는 사실상 미분양이 거의 없어요.
가장 뜨거운 이슈는 다주택자 양도세 중과 유예 종료예요. 정부는 2월 12일 공식 보도자료를 통해 5월 9일부로 유예를 종료한다고 발표했어요. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%p가 추가되고, 3주택 이상은 30%p가 추가돼요. 한겨레 2월 23일 보도에 따르면 이미 다주택자들이 매도 매물을 내놓기 시작했다는 통계도 나왔어요.
- 전세 매물 3,959호(2월 21일 기준): 33만 호 중 1.2%만 전세로 나와 있어요. 봄 이사철에 더 줄어들 가능성이 높아요.
- 부산 미분양 7,541가구(2025년 12월 기준): 5년 연속 증가세이며, 대구를 앞질렀어요. 서부산·원도심에 집중돼 있어요.
- 양도세 중과 5월 9일 종료: 2주택자 +20%p, 3주택 이상 +30%p 추가 과세 예정이에요. 5월 9일 전 매도 움직임이 나타나고 있어요.
- 입주물량 15% 급감: 2026년 부산 입주 예정은 약 1만 4,000가구로, 적정 수요(1만 7,000가구) 대비 부족해요.
- 미분양 취득세 감면: 2026년 12월 31일까지 전용 85㎡ 이하, 6억 원 이하 미분양 취득 시 취득세 25% 감면 혜택이 있어요.
이 세 가지 변수는 서로 상충하는 방향으로 작용해요. 전세난과 입주물량 감소는 매매 수요를 자극하지만, 양도세 중과와 미분양은 매수 심리를 위축시키는 요인이에요. 부산 부동산 시장의 방향성이 한 쪽으로 확실히 기울기 어려운 구조인 셈이죠.
2026년 부산 분양 예정 단지와 주목 포인트
부동산R114 기준 2026년 부산에서는 약 26곳, 1만 7,300가구 분양이 예정돼 있어요. 강서구가 5곳으로 가장 많고, 해운대구·동래구에서는 1군 브랜드 단지가 연달아 나올 예정이에요. 연합뉴스 2월 5일 보도에서 부산 부동산 전문가는 "올해 대형 건설사 브랜드 등 선호도가 높은 아파트 공급이 부족해 수요자들의 경쟁이 더 치열할 것"이라고 전망했어요.
2026년 부산 주요 분양·입주 예정 단지
| 단지명 | 위치 | 규모 | 상태 |
|---|---|---|---|
| e편한세상 센텀 리버루체 | 해운대구 반여동 | 미정 | 2026년 분양 예정 |
| 래미안 마크 더 스위트 | 동래구 명륜동 | 미정 | 2026년 분양 예정 |
| 금정산 하늘채 루미엘 | 금정구 장전동 | 아파트 669세대 + 오피스텔 74실 | 2026년 2월 분양 중 |
| 알티에로 광안 | 수영구 (옛 부산MBC 부지) | 366세대 (전용 151~190㎡) | 상반기 공급 예정 |
| 가야역 롯데캐슬 스카이엘 | 부산진구 가야동 | 아파트 725세대 + 오피스텔 80실 | 즉시 입주 가능, 분양 중 |
| 두산위브더제니스 오션시티 | 남구 우암동 | 3,048세대 | 2026년 1월 입주 시작 |
수영구 '알티에로 광안'은 전용 151~190㎡ 대형 평형으로만 구성된 하이엔드 단지로, 기존 해수동 분양과는 성격이 다른 프리미엄 물량이에요. 분양가 수준과 청약 조건에 따라 부산 하이엔드 시장의 수요 깊이를 가늠할 수 있는 사례가 될 거예요.
부산진구 '가야역 롯데캐슬 스카이엘'은 이미 입주 가능한 상태에서 분양이 진행되고 있어요. 계약금 1,000만 원 정액제, 발코니 확장·시스템에어컨·현관중문 무상 제공 등 초기 자금 부담을 줄이는 조건을 내세우고 있는데, 이런 유형의 조건 강화는 미분양 해소를 위한 시장 대응이기도 해요.
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실수요자를 위한 청약 판단 기준
현제(26년 2월) 기준으로 부산 청약을 준비하는 실수요자라면, 몇 가지 달라진 환경을 반영해 판단 기준을 세워야 해요. 작년까지의 기준과 올해가 다른 지점이 분명히 있거든요.
가장 큰 변화는 분양가 수준이에요. 2022년 부산 평당 분양가 1,734만 원에서 2025년 3,024만 원으로 74% 상승했는데, 2026년에도 건설공사비지수가 역대 최고(132.45)를 기록하며 분양가 하락 가능성은 낮아요. "다음 분양 단지가 더 싸게 나오길 기다리자"는 접근이 현실적으로 어려운 구간에 들어선 셈이에요.
- 거주 지역 요건: 부산 1순위 청약은 부산 1년 이상 거주가 기본이에요. 전입 시점을 미리 확인하세요.
- 소형 평형 노려볼 만: 59㎡ 타입이 84㎡보다 경쟁률이 높아지는 추세지만, 공급 자체가 적어 희소가치가 있어요. 1~2인 가구라면 검토해 볼 만해요.
- 비인기 지역 미분양 활용: 서부산권 미분양 단지 중 미분양 취득세 25% 감면(전용 85㎡ 이하, 6억 이하)이 적용되는 물건이 있어요. 실거주 목적이라면 초기 비용을 줄일 수 있어요.
- 양도세 중과 일정 확인: 5월 9일 이후 조정대상지역 다주택자 매도 시 세금 부담이 급증해요. 매도 계획이 있다면 일정을 역산해야 해요.
- 전세→매매 전환 수요 점검: 전세 매물이 고갈되면서 전세가 올라 차라리 매매로 전환하는 수요가 늘고 있어요. 전세가율이 높아지는 지역은 매매 전환 타이밍을 재볼 수 있어요.
- 특별공급 자격 우선 확인: 신혼부부·다자녀·생애최초 특공은 일반 공급보다 경쟁률이 낮은 경우가 많아요. 자격 요건을 먼저 따져보세요.
부산 청약 시장은 지금 매매가 상승, 전세난 심화, 양도세 중과 예고라는 복합적인 상황 속에 있어요. 어느 한 변수만 보고 판단하기보다, 자신의 자금 여력과 실거주 계획을 기준으로 차분하게 비교해 보는 게 가장 합리적인 접근이에요. 준비하는 분들에게 좋은 기회가 오길 바랍니다.
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FAQ
Q1. 2026년 2월 현재 부산 아파트 매매가 흐름은 어떤가요?
A1. 한국부동산원 기준 2월 셋째 주(2월 16일)까지 16주 연속 상승 중이에요. 부동산R114 기준 3.3㎡당 매매가는 2026년 1월 1,428만 원으로 9개월째 오르고 있어요.
Q2. 부산 전세 매물이 정말 부족한가요?
A2. 2026년 2월 21일 기준 부산 아파트 전세 매물은 3,959호뿐이에요. 전체 33만 호 중 1.2% 수준으로, 전셋값은 19개월 연속 상승하고 있어요. 봄 이사철에 더 심해질 전망이에요.
Q3. e편한세상 센텀 하이베뉴 청약 결과는 어땠나요?
A3. 전체 1순위 경쟁률은 1.30 대 1이었지만, 전용 59㎡ 타입은 46.5 대 1을 기록했어요. 소형 평형에 수요가 집중된 반면 84㎡는 상대적으로 낮았어요. 당첨자 발표는 2월 20일에 완료됐고, 정당 계약은 3월 3~5일이에요.
Q4. 5월 9일 다주택자 양도세 중과가 부산에 어떤 영향을 주나요?
A4. 조정대상지역 내 2주택자는 기본세율에 +20%p, 3주택 이상은 +30%p가 추가돼요. 5월 전 매도 물량이 나오면서 일시적으로 매물이 늘어날 수 있지만, 부산은 현재 조정대상지역이 아니라 직접 영향은 제한적이에요. 다만 수도권 매물 증가가 간접적으로 지방 투자 심리에 영향을 줄 수 있어요.
Q5. 부산 미분양이 많다던데, 어느 지역에 집중돼 있나요?
A5. 2025년 12월 말 기준 부산 미분양은 7,541가구로 5년 연속 증가세예요. 서부산권(사하구, 강서구 등)과 원도심(동구, 영도구 등)에 집중돼 있고, 해수동 권역에서는 사실상 미분양이 거의 없어요.
Q6. 부산 분양가가 계속 오르고 있나요?
A6. 부산 평당 분양가는 2022년 1,734만 원에서 2025년 3,024만 원으로 3년간 74% 올랐어요. 건설공사비지수가 역대 최고(132.45)를 기록 중이라 하락 가능성은 낮다는 분석이 지배적이에요. 하이엔드 단지는 평당 5,000만 원대까지 나오고 있어요.
Q7. 2026년 부산에서 주목할 신규 분양 단지는 어디인가요?
A7. e편한세상 센텀 리버루체(해운대구), 래미안 마크 더 스위트(동래구), 알티에로 광안(수영구, 대형 하이엔드) 등이 예정돼 있어요. 1군 브랜드 공급이 부족한 상황이라 해수동 단지에 수요가 집중될 가능성이 높아요.
Q8. 부산 청약, 가점이 낮아도 당첨 가능한가요?
A8. 부산은 비규제 지역이 대부분이라 추첨제 비율이 높아요. 가점 40~50점대에서도 당첨 사례가 나오고 있고, 비인기 지역에서는 미달 단지도 있어서 가점이 낮아도 내 집 마련 기회가 있어요. 미분양 취득세 감면(전용 85㎡ 이하, 6억 이하 기준 25%)도 활용해 볼 수 있어요.
본 글은 2026년 2월 23일 기준 한국부동산원, 부동산R114, 청약홈, 국토교통부, 연합뉴스, 경향신문, 부산일보, 한국경제 등 공개 보도자료를 바탕으로 작성된 정보성 콘텐츠입니다. 부동산 투자 및 청약은 개인의 재정 상황, 정책 변경, 시장 변동에 따라 결과가 달라질 수 있으므로, 구체적인 투자 판단은 공인중개사 또는 부동산 전문가와 상담하시기 바랍니다. 본 글은 특정 단지의 매수·청약을 권유하거나 수익을 보장하지 않습니다.
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