분양권은 주택수에 포함될까? | 청약 가점 계산 핵심 기준

9/21/2025 09:18:00 오후

주택청약을 준비하는 과정에서 가장 많이 헷갈리는 부분 중 하나가 분양권이 주택 수에 포함되는지 여부예요. 청약 가점제 점수와 무주택 기간 계산에 직접적인 영향을 주기 때문에 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

특히 분양권은 일반 주택과 달리 적용 기준이 다르고, 미분양·미계약 물량의 구분이나 세법과 청약 규정의 차이까지 있어 혼동하기 쉽습니다. 이번 글에서는 분양권이 청약 가점 산정과 무주택 기간에 어떤 영향을 주는지, 그리고 상황별 기준을 정리해 드릴게요. 이 내용을 확인하시면 불필요한 실수를 줄이고 청약 전략을 세우는 데 큰 도움이 될 거예요.

분양권은 주택수에 포함될까?

📅 분양권 주택 포함 기준 변화 시점

분양권의 주택 포함 기준이 바뀐 가장 중요한 시점은 2018년 12월 11일이에요. 이날을 기점으로 주택공급에 관한 규칙이 개정되면서 분양권과 입주권 소유자도 주택소유자로 간주되기 시작했습니다. 이전에는 분양권을 가지고 있어도 무주택자로 인정받을 수 있었지만, 상황이 완전히 달라진 거죠.

2018년 12월 11일 이전 계약: 분양권을 보유해도 무주택자로 인정되며, 청약 가점제에서 무주택 기간이 계속 인정됩니다.
2018년 12월 11일 이후 계약: 분양권 소유 시 주택소유자로 간주되어 무주택 기간이 중단되고, 청약 시 유주택자로 분류됩니다.
전매로 취득한 경우: 최초 분양계약일이 아닌 전매계약일을 기준으로 2018년 12월 11일 전후를 판단합니다.
공동명의 분양권: 지분율과 관계없이 명의자 모두 주택소유자로 간주됩니다.
부부 공동명의: 배우자가 분양권을 소유한 경우에도 본인도 유주택자로 분류됩니다.

이러한 변화는 투기 수요를 억제하고 실수요자 중심의 주택 공급을 위한 정책적 결정이었어요. 따라서 현재 분양권을 보유하고 계신 분들은 반드시 계약 시점을 확인하셔야 합니다. 청약홈에서 조회하면 본인의 분양권이 주택수에 포함되는지 자동으로 확인할 수 있으니 참고하세요.

청약홈에서 조회하기

🏠 분양권 유형별 적용 기준

분양권이라고 해서 모두 같은 기준이 적용되는 건 아니에요. 부동산의 종류와 용도에 따라 청약 시 주택수 포함 여부가 달라지는데요. 이 부분을 정확히 알고 있어야 청약 전략을 제대로 세울 수 있습니다.

🏢 부동산 유형별 분양권 포함 기준

분양권 종류	주택수 포함 여부	비고
아파트 분양권	포함 ⭕	2018.12.11 이후 계약분
오피스텔 분양권	미포함 ❌	비주거용 부동산
도시형생활주택	포함 ⭕	주택법상 주택
상가 분양권	미포함 ❌	상업용 부동산
주상복합 주거부분	포함 ⭕	주거전용면적 기준

오피스텔 분양권을 가지고 있다고 해서 아파트 청약이 불가능한 건 아니에요. 오피스텔은 건축법상 업무시설로 분류되기 때문에 주택수에 포함되지 않습니다. 다만 주거용 오피스텔로 실제 거주하고 있다면 전입신고 여부에 따라 거주 이력이 남을 수 있으니 주의가 필요해요. 도시형생활주택은 주택법상 공동주택에 해당하므로 분양권도 당연히 주택수에 포함됩니다.

💡 미분양 계약의 특별 조건

미분양 주택에 대해서는 특별한 예외 규정이 적용돼요. 정부에서 미분양 물량 해소를 위해 마련한 특례 조항인데, 이를 잘 활용하면 무주택자 자격을 유지하면서도 내 집 마련의 기회를 잡을 수 있습니다.

미분양 최초 공급계약: 사업주체로부터 직접 미분양 주택을 계약한 경우 주택소유에서 제외되어 무주택자 자격이 유지됩니다.
미분양 전매 취득: 다른 사람이 계약한 미분양 주택을 전매받은 경우는 일반 분양권과 동일하게 주택수에 포함됩니다.
적용 시점: 미분양 여부는 계약 시점의 상태를 기준으로 판단하며, 이후 분양률 변동은 영향을 미치지 않습니다.
증빙 서류: 미분양 계약임을 증명하기 위해 분양계약서와 함께 사업주체의 미분양 확인서를 보관해야 합니다.

미분양 특례를 받으려면 반드시 사업주체와 직접 계약해야 한다는 점을 기억하세요. 분양대행사나 중개업소를 통한 계약도 사업주체와의 직접 계약으로 인정되지만, 기존 계약자로부터 전매받는 경우는 해당되지 않습니다. 청약홈에서 해당 단지의 미분양 현황을 확인할 수 있으니 계약 전 꼭 체크하시기 바랍니다.

주택소유 기산일 기준

📊 주택소유 기산일 기준

분양권이 언제부터 주택으로 간주되는지는 청약 가점 계산에서 매우 중요한 부분이에요. 단순히 계약서를 작성한 날이 아니라, 실제 소유권이 이전되는 시점을 기준으로 한다는 점을 알아두셔야 합니다.

📝 거래 유형별 주택소유 기산일

거래 유형	기산일 기준	세부 내용
신규 분양	분양계약일	당첨자 발표 후 계약일
전매(매매)	매매잔금 지급일	계약금만으로는 미소유
상속	상속개시일	피상속인 사망일
증여	증여계약 효력발생일	증여세 신고일과 무관
계약 해지	해지일	해지 시점부터 무주택

전매를 통해 분양권을 취득하는 경우 특히 주의가 필요해요. 계약금 10%만 지급하고 잔금을 치르지 않은 상태라면 아직 주택소유자가 아닙니다. 하지만 잔금을 완납하는 순간부터 주택소유자로 간주되므로, 다른 청약을 준비 중이라면 잔금 지급 시기를 신중하게 결정해야 합니다.

실제 청약 시스템에서는 이런 세부 사항들이 자동으로 반영되어 가점이 계산되니, 본인의 정확한 상황을 파악하고 있는 것이 중요해요.

🔍 미분양 vs 미계약분 구분법

미분양과 미계약분은 비슷해 보이지만 청약 규정상 완전히 다른 개념이에요. 이 둘을 정확히 구분하지 못하면 무주택 자격을 잃을 수 있으니 반드시 차이점을 이해하고 계약해야 합니다.

미분양 주택: 최초 분양 시 청약 접수가 공급 가구 수에 미달하여 남은 물량으로, 청약통장 없이도 계약 가능하며 주택수에 포함되지 않습니다.
미계약분 주택: 청약 경쟁을 거쳐 당첨되었으나 계약을 포기하여 발생한 물량으로, 재공급 시에도 주택수에 포함됩니다.
확인 방법: 청약홈의 분양정보/경쟁률 메뉴에서 해당 단지의 청약 결과를 확인하여 미달 여부를 판단할 수 있습니다.
서류상 차이: 미분양은 청약 없이 선착순 계약이 가능하지만, 미계약분은 재당첨 절차를 거쳐야 합니다.
가격 차이: 미분양 물량은 할인 분양이 가능하지만, 미계약분은 기존 분양가를 유지해야 합니다.

청약 부적격 피하는법 자세히 보기

실제 사례를 들어보면, A아파트가 100가구 모집에 80가구만 청약 접수되었다면 나머지 20가구는 미분양입니다. 반면 B아파트가 100가구 모집에 150명이 청약했는데 당첨자 중 10명이 계약을 포기했다면, 이 10가구는 미계약분이 되는 거죠. 청약홈에서 반드시 경쟁률을 확인하고, 1:1 미만인 경우만 미분양으로 인정받을 수 있다는 점을 명심하세요.

💰 세법상 분양권 기준과 차이점

청약 규정과 세법상 분양권 취급 기준이 서로 다르다는 사실, 알고 계셨나요? 청약에서는 청약 가점 계산 시 분양권이 주택으로 포함되는 기준이 이미 적용 중이고, 세법 쪽은 취득세·양도세 등 각각의 기준일이 정해져 있어 다양한 혼선이 발생할 수 있어요.

💸 청약 vs 세법 분양권 기준 비교

구분	청약 규정	취득세	양도세
적용 기준일	2018.12.11부터	2020.08.12부터	2021.01.01부터
주택수 포함 여부	청약 시점부터 포함되어 있음	취득 시점에 분양권 보유 여부로 주택수에 포함	양도 시점에 취득된 분양권이 있을 경우 주택수에 포함
실무상 유의사항	청약에선 분양권만 있어도 무주택 자격 상실	취득 당시 계약 조건, 잔금일 등이 중요	분양권 취득일자 및 보유기간 등이 과세·비과세 판단에 영향

예를 들어, 2020년 5월에 분양권을 취득한 경우 청약에서는 이미 주택으로 간주되지만, 세법상 취득세 계산에서는 아직 분양권이 주택 수에 포함되지 않아요 (취득세 기준은 2020.08.12 이후 취득분부터). 마찬가지로, 분양권을 양도할 때에도 2021년 1월 1일 이후 취득한 분양권은 양도세 주택 수 계산에 포함되고, 그 이전 취득분은 제외되는 경우가 많습니다.

무주택 기간 계산법 완벽 정리

⏰ 무주택 기간 산정 세부 기준

무주택 기간은 청약 가점제에서 가장 높은 배점(32점)을 차지하는 중요한 항목이에요. 단순히 주택이 없었던 기간을 계산하는 것이 아니라, 나이와 혼인 여부에 따라 복잡한 기준이 적용됩니다. 정확한 계산법을 알아두면 청약 전략 수립에 큰 도움이 될 거예요.

만 30세 미만 미혼: 무주택 기간 0년으로 계산되어 가점이 0점입니다. 나이가 어려도 결혼하면 혼인신고일부터 기간이 산정됩니다.
만 30세 이상 미혼: 만 30세가 되는 생일부터 무주택 기간이 시작됩니다. 이전 기간은 인정되지 않아요.
만 30세 이전 결혼: 혼인신고일부터 무주택 기간이 계산되며, 만 30세 이전이라도 기간이 인정됩니다.
과거 주택 소유 이력: 주택을 처분한 날과 기본 시작일(만 30세 또는 혼인신고일) 중 늦은 날부터 계산합니다.
배우자 주택 소유: 배우자가 주택을 소유한 경우 본인도 유주택자로 간주되어 무주택 기간이 중단됩니다.
이혼 후 재산정: 이혼 시 주택이 없다면 이혼일부터 다시 무주택 기간이 시작됩니다.
부모 주택과 분리: 혼인 또는 만 30세 이후 부모의 주택 소유 여부는 본인 무주택 기간에 영향을 주지 않습니다.

무주택 기간 계산에서 가장 실수하기 쉬운 부분은 시작 시점을 잘못 파악하는 거예요. 예를 들어 28세에 결혼했다가 29세에 이혼한 경우, 만 30세부터가 아니라 혼인신고일부터 무주택 기간이 시작됩니다. 또한 청약 신청 시 시스템이 자동으로 계산해주지만, 본인이 직접 확인하는 습관을 들이는 것이 좋아요. 무주택 기간 1년 차이로 당락이 결정되는 경우가 많거든요.

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분양권과 관련된 청약 규정은 복잡하지만, 한 번 제대로 이해하고 나면 청약 전략을 세우는 데 큰 도움이 될 거예요. 무엇보다 본인의 상황을 정확히 파악하고, 청약홈에서 제공하는 가점 계산기를 활용해 미리 점수를 확인해보세요. 여러분의 성공적인 내 집 마련을 응원합니다! 🏡

❓ FAQ

Q1. 2018년 12월 10일에 계약한 분양권은 주택수에 포함되나요?

A1. 아니요, 포함되지 않아요! 2018년 12월 11일 이전에 계약한 분양권은 주택으로 간주되지 않아서 무주택자 자격이 유지됩니다. 청약 가점제에서도 무주택 기간이 계속 인정되니 안심하세요.

Q2. 오피스텔 분양권을 가지고 있어도 아파트 청약이 가능한가요?

A2. 네, 가능합니다! 오피스텔은 업무시설로 분류되어 주택수에 포함되지 않아요. 따라서 오피스텔 분양권을 보유하고 있어도 무주택자로서 아파트 청약 신청이 가능합니다.

Q3. 미분양과 미계약분을 어떻게 구분하나요?

A3. 청약홈에서 해당 단지의 경쟁률을 확인하세요! 공급 가구 수보다 청약 접수가 적어서 1:1 미만이면 미분양, 경쟁이 있었는데 당첨자가 계약 포기한 물량은 미계약분입니다. 미분양만 주택수에서 제외돼요.

Q4. 분양권 전매 시 언제부터 주택소유자가 되나요?

A4. 매매잔금을 완납한 날부터 주택소유자가 됩니다! 계약금 10%만 낸 상태에서는 아직 무주택자예요. 다른 청약을 준비 중이라면 잔금 지급 시기를 신중하게 결정하세요.

Q5. 부부 공동명의로 분양권을 취득하면 어떻게 되나요?

A5. 부부는 모두 유주택자가 됩니다! 지분율과 관계없이 부부 중 한 명이라도 분양권을 소유하면 둘 다 주택소유자로 간주돼요. 청약 시 불이익을 받을 수 있으니 주의하세요.

Q6. 29세 미혼인데 무주택 기간이 인정되나요?

A6. 아쉽게도 인정되지 않아요. 미혼인 경우 만 30세가 되는 생일부터 무주택 기간이 시작됩니다. 다만 만 30세 이전에 결혼하면 혼인신고일부터 기간이 인정돼요.

Q7. 세법상 분양권 기준과 청약 기준이 왜 다른가요?

A7. 정책 도입 시기가 달라서 그래요! 청약은 2018년 12월부터, 취득세는 2020년 8월부터, 양도세는 2021년 1월부터 분양권을 주택으로 봅니다. 각각 목적이 다른 제도라서 기준도 다르게 적용되는 거예요.

Q8. 청약 가점 계산은 어디서 확인할 수 있나요?

A8. 청약홈(www.applyhome.co.kr)에서 확인 가능해요! 마이페이지에서 '청약가점 계산'을 클릭하면 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간이 자동으로 계산됩니다. 청약 전에 미리 확인해보세요!

면책조항: 본 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었으며, 개별 상황에 따라 적용이 달라질 수 있습니다. 중요한 결정을 내리기 전에는 반드시 관련 기관이나 전문가와 상담하시기 바랍니다. 특히 청약 규정은 수시로 변경될 수 있으므로 청약홈 공지사항을 확인하시기 바랍니다.

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