종부세 계산기 쓰는 법과 1주택·2주택·공동명의별 세금이 나오는 기준 (2026년 기준)
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| 종부세 계산기 쓰는 법과 1주택·2주택·공동명의별 세금이 나오는 기준 |
종부세 계산기에는 집값 시세 대신 공시가격을 넣고, 1세대 1주택자는 공시가격 12억 원, 그 밖에는 한 사람 앞으로 9억 원을 넘어야 종부세가 나옵니다. 올해 공동주택 공시가격이 전국 평균 9% 넘게 오르면서, 작년엔 고지서를 받지 않았던 집도 올해는 나오는지 미리 알아보게 되죠.
공시가격은 주소만 넣으면 바로 찾을 수 있고, 고지서는 12월 1일 납부가 시작되기 닷새 전까지 나옵니다. 그 전에 계산기로 우리 집 금액을 먼저 맞춰 볼 수 있어요.
1주택자가 종부세를 내기 시작하는 공시가격
집 한 채만 가진 1세대 1주택자는 공시가격이 12억 원을 넘어야 종부세가 나옵니다. 여기서 1세대 1주택은 한 세대에서 한 사람만 집 한 채를 가진 경우를 말해요. 부부나 같이 사는 자녀 앞으로 다른 집이 있으면 1세대 1주택이 아니라서 12억 원 대신 9억 원으로 계산합니다.
12억 원을 넘더라도 넘은 만큼 전부 세금이 붙지는 않아요. 넘은 금액에 60%를 곱한 게 과세표준이고, 3억 원까지는 0.5%가 붙습니다. 공시가격 15억 원이면 넘은 3억 원의 60%인 1억 8천만 원에 0.5%를 곱해 90만 원이 나오고, 여기서 이미 낸 재산세 일부를 빼요.
나이가 많거나 오래 산 집이라면 세금이 더 줄어듭니다. 6월 1일 기준으로 만 60세 이상이면 20%, 65세부터 30%, 70세부터 40%를 빼 주고, 5년 이상 가진 집이면 20%, 10년부터 40%, 15년부터 50%를 빼 줘요. 두 가지는 함께 받을 수 있고 합쳐서 80%까지입니다. 계산기에 생년월일과 취득일을 넣는 칸이 있는 이유도 이 공제 때문이에요.
이사하면서 잠깐 두 채가 된 경우(일시적 2주택), 부모님 집을 상속받은 경우, 지방의 공시가격 4억 원 이하 주택을 하나 더 가진 경우에는 요건을 갖추면 1세대 1주택으로 계산받을 수 있어요. 대신 매년 9월 16일부터 30일까지 세무서에 신청해야 합니다. 올해 신청 기간은 지났으니 11월 하순에 고지서를 받으면 1주택 기준으로 계산됐는지 확인해 보시고, 신청을 놓쳤다면 관할 세무서에 먼저 문의해 보세요. 한 번 신청해 두면 사정이 바뀌지 않는 한 다음 해에는 다시 신청하지 않아도 됩니다.
2주택 이상이 종부세를 내는 기준
집이 두 채 이상이면 한 사람 앞으로 된 집의 공시가격을 모두 더해서 9억 원을 넘는지 봅니다. 종부세는 사람마다 따로 계산해서, 부부가 한 채씩 각자 이름으로 가지고 있다면 남편 집과 아내 집을 따로 놓고 9억 원과 비교해요.
한 사람 이름으로 공시가격 8억 원과 5억 원짜리 두 채가 있다면 합이 13억 원이에요. 9억 원을 넘은 4억 원에 60%를 곱한 2억 4천만 원이 과세표준이 되고, 0.5%를 붙이면 120만 원입니다. 같은 13억 원이라도 한 채짜리 1세대 1주택이었다면 12억 원을 넘은 1억 원만 계산해서 30만 원이에요.
세 채 이상이면 세율이 더 높은데, 그 차이는 과세표준이 12억 원을 넘는 구간부터 생깁니다.
| 과세표준 | 2주택 이하 | 3주택 이상 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 0.5% |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 150만 원 + 3억 원 초과분의 0.7% | 같음 |
| 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하 | 360만 원 + 6억 원 초과분의 1.0% | 같음 |
| 12억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 960만 원 + 12억 원 초과분의 1.3% | 960만 원 + 12억 원 초과분의 2.0% |
| 25억 원 초과 ~ 50억 원 이하 | 2,650만 원 + 25억 원 초과분의 1.5% | 3,560만 원 + 25억 원 초과분의 3.0% |
| 50억 원 초과 ~ 94억 원 이하 | 6,400만 원 + 50억 원 초과분의 2.0% | 1억 1,060만 원 + 50억 원 초과분의 4.0% |
| 94억 원 초과 | 1억 5,200만 원 + 94억 원 초과분의 2.7% | 2억 8,660만 원 + 94억 원 초과분의 5.0% |
과세표준이 12억 원을 넘으려면 공시가격 합이 30억 원 가까이는 돼야 해서, 세 채를 가졌어도 웬만한 집은 두 채와 같은 세율로 계산됩니다. 집이 몇 채인지보다 한 사람 이름으로 된 공시가격 합계가 얼마인지가 먼저예요.
부부 공동명의 1주택의 종부세 기준
부부가 집 한 채를 반씩 공동명의로 가지고 있으면 각자 9억 원씩, 둘이 합쳐 공시가격 18억 원까지는 종부세가 나오지 않습니다. 지분이 7 대 3처럼 한쪽이 크면 큰 쪽 몫이 먼저 9억 원을 넘으니, 내 지분만큼의 금액을 9억 원과 비교하세요.
18억 원을 넘는 집이라면 부부 중 한 사람을 납세자로 정해 1세대 1주택자처럼 계산받는 방법도 있어요. 이렇게 신청하면 공제는 12억 원으로 줄지만, 납세자로 정한 사람의 나이와 보유 기간에 따라 위의 공제를 최대 80%까지 받을 수 있습니다. 나이가 많고 오래 산 집이라면 이쪽이 세금이 적게 나올 수 있어요.
이 특례도 9월 16일부터 30일 사이에 신청하는 거라 올해 기간은 지났습니다. 한 번 신청하면 다음 해부터는 바뀐 게 있을 때만 다시 신청하면 돼요. 공동명의로 바꿀 때 종부세와 다른 세금이 어떻게 달라지는지는 👉 청약 당첨 후 공동명의 변경, 세금이 줄어들까 늘어날까?에서 다뤘습니다.
종부세 계산기에 공시가격 넣는 순서
종부세 계산기를 쓰려면 먼저 우리 집 공시가격을 찾아야 합니다. 아파트·연립·다세대는 🔗 부동산공시가격알리미에서 「공동주택 공시가격」을 누르고 주소와 동·호수를 넣으면 나와요. 올해 1월 1일 기준 가격은 4월 30일에 공시됐습니다.
올해 공시가격과 함께 작년 공시가격도 적어 두세요. 홈택스 계산기에 두 해 값을 다 넣는 칸이 있습니다.
공시가격을 찾았으면 홈택스에서 「세금신고 > 종합부동산세 신고 > 종합부동산세 간이세액계산」으로 들어가요. 검색창에 「종합부동산세 모의계산」을 쳐도 바로 나오고, 로그인하지 않아도 쓸 수 있습니다.
- 귀속연도를 「2026년 귀속분」으로 두고 「주택」 옆 계산하기를 누릅니다.
- 납세자 구분은 개인으로 두고, 1세대 1주택이면 1세대1주택여부를 「여」로 골라요. 9월에 1주택 특례를 신청한 일시적 2주택·상속주택·부부 공동명의도 여기서 「여」입니다.
- 알리미에서 적어 둔 작년·올해 공시가격을 넣고, 공동명의면 「여」를 고른 뒤 내 지분율을 적어요.
- 1세대 1주택이면서 만 60세 이상이거나 5년 이상 가진 집이면 생년월일과 취득일을 넣어요. 나이와 보유 기간 공제가 여기서 들어갑니다.
- 집이 여러 채면 한 채를 넣고 「등록하기」를 누른 다음, 다음 집을 이어서 넣어요.
재산세 고지서가 있으면 옆에 두고 하세요. 실제로 낸 재산세를 넣는 칸이 따로 있고, 고지서에 「법 또는 조례 감면」 금액이 0원보다 크면 재산세 감면도 「여」로 넣어야 합니다. 계산기 화면에도 적혀 있듯이 조정대상지역이나 재산세 감면에 따라 실제 고지서 금액과는 차이가 날 수 있어요.
계산기 결과가 위에서 해 본 계산과 크게 다르다면 1세대 1주택 여부나 공동명의 지분을 다르게 넣었는지부터 다시 보세요. 국세청이 계산 순서를 단계별로 정리한 🔗 종합부동산세 세액계산 흐름도를 옆에 두고 따라가 보면 어느 칸에서 차이가 났는지 찾기 쉬워요.
고지서가 나오는 때와 나눠 내는 법
종부세는 12월 1일부터 15일까지 냅니다. 세무서가 금액을 정해 고지서를 보내고, 고지서는 납부가 시작되기 닷새 전까지 나오게 되어 있어요. 기한 마지막 날이 주말이면 다음 평일까지 낼 수 있습니다.
고지된 금액이 250만 원을 넘으면 한 번에 다 내지 않고 나눠 낼 수 있어요. 500만 원 이하면 250만 원을 넘는 부분을, 500만 원을 넘으면 절반까지를 기한 다음 날부터 6개월 안에 내면 됩니다. 나눠 내려면 납부기한 안에 세무서에 신청해야 해요.
종부세는 재산세와 따로 나오지만, 같은 집에 대해 이미 낸 재산세 일부는 종부세에서 빼고 계산합니다. 세금이 오르더라도 재산세와 종부세를 합친 금액이 작년의 150%를 넘는 부분은 내지 않아요. 7월과 9월에 나눠 나오는 재산세는 👉 재산세 7월 9월 차이, 두 번 나오는 기준과 대상에서 정리했습니다.
| 1세대 1주택 | 공시가격 12억 원 넘으면 종부세 |
| 그 밖 (2주택 이상 등) | 한 사람 공시가격 합계 9억 원 넘으면 종부세 |
| 부부 공동명의 1주택 | 각자 9억 원 (합쳐 18억 원) 또는 신청해서 1주택 방식 |
| 과세표준 | (공시가격 − 공제금액) × 60% |
| 1주택 특례 신청 | 매년 9월 16일 ~ 30일 |
| 납부 | 12월 1일 ~ 15일, 250만 원 넘으면 분납 |
자주 묻는 질문
시세가 12억 원을 넘는 아파트 한 채면 종부세를 내나요?
시세가 아니라 공시가격이 12억 원을 넘어야 냅니다. 공시가격은 보통 시세보다 낮게 정해져서, 시세만 보고 판단하지 말고 부동산공시가격알리미에서 우리 집 가격을 먼저 확인해 보세요.
재산세를 냈는데 종부세를 또 내면 같은 세금을 두 번 내는 건가요?
같은 집에 대해 낸 재산세 중 종부세 과세표준에 해당하는 몫은 종부세에서 빼고 계산해요. 홈택스 계산기에도 실제로 낸 재산세를 넣는 칸이 있어서, 재산세 고지서 금액을 같이 넣으면 고지서에 더 가까운 금액이 나와요.
올해 중간에 집을 사거나 팔았으면 계산기에 몇 채로 넣나요?
6월 1일에 가지고 있던 집 그대로 넣으면 됩니다. 종부세는 매년 6월 1일 현재 집을 가진 사람에게, 그날 가지고 있던 집을 기준으로 나와요.
종부세 계산을 마쳤다면 같은 집에 붙는 재산세도 언제 얼마씩 나오는지 같이 확인해 두세요.
재산세 7월 9월 차이, 두 번 나오는 기준과 대상출처 — 「종합부동산세법」(2025-12-23 개정, 2026-01-01 시행) 제2조·제3조·제7조·제8조·제9조·제10조·제10조의2·제16조·제20조 · 같은 법 시행령(2026-10-01 시행) 제2조의3·제2조의4·제4조의2·제5조의2·제16조 · 국토교통부 「2026년 공동주택 공시가격 결정·공시」(2026-04-30)
안내 — 최종 확인: 2026년 10월 22일. 이 글은 일반적인 정보 제공을 목적으로 하며, 세법은 바뀔 수 있습니다. 실제 종부세는 고지서와 관할 세무서에서 확인하세요.
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