주택 처분 후 무주택 기간, 언제부터 인정될까?｜청약 가점 기준
청약을 준비하면서 가장 많이 헷갈리는 부분 중 하나가 바로 무주택 기간 계산이에요. 특히 집을 팔고 다시 청약을 넣으려고 할 때, 무주택 기간이 언제부터 인정되는지 정확히 알아야 불이익을 받지 않죠. 계약일인지, 잔금일인지, 등기일인지 많은 분들이 궁금해하세요.
결론부터 말씀드리면, 주택 처분 후 무주택 기간은 등기접수일 또는 건축물대장 처리일 중 빠른 날짜부터 시작돼요. 잔금을 치르더라도 등기가 넘어가지 않으면 여전히 유주택자로 인정되기 때문에, 실제로 소유권이 이전된 날짜를 기준으로 해야 정확합니다.
이 규정은 주택공급에 관한 규칙 제23조 제4항에 명시되어 있으며, 청약 가점제에서 무주택 기간을 산정할 때 반드시 따라야 하는 기준이에요. 무주택 기간은 최대 15년 이상일 때 32점 만점을 받을 수 있어서, 정확한 계산이 정말 중요해요.
📋 목차
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| 주택 처분 후 무주택 기간, 언제부터 인정될까?｜청약 가점 기준 |
🏠 주택 처분 후 무주택 기간 산정 기준은?
청약 가점제에서 무주택 기간을 계산하려면 주택을 언제 처분한 것으로 보는지가 핵심이에요. 많은 분들이 계약서를 쓴 날이나 잔금을 치른 날부터 무주택자가 된다고 생각하는데, 실제로는 다릅니다.
주택공급에 관한 규칙에 따르면, 주택 소유 여부와 무주택 기간은 다음 서류 중 해당하는 날짜를 기준으로 판단해요. 첫 번째는 건물 등기사항증명서상 등기접수일이고, 두 번째는 건축물대장등본상 처리일이에요. 이 두 날짜 중 먼저 처리된 날을 기준으로 하게 됩니다.
예를 들어, 2024년 1월 10일에 매매계약을 체결하고 1월 25일에 잔금을 치렀다면, 등기접수일이 1월 28일이라면 실제 무주택자로 인정되는 날은 1월 28일부터예요. 잔금을 먼저 치르더라도 등기가 넘어가기 전까지는 여전히 주택을 소유한 것으로 봅니다.
반대로 주택을 취득할 때도 동일한 기준이 적용되기 때문에, 같은 날 집을 팔고 사는 경우라면 등기접수일이 같으면 무주택 기간이 끊기지 않을 수도 있어요. 이런 부분까지 정확히 알고 있어야 청약에서 유리하게 대응할 수 있습니다.
🏘️ 주택 처분 시 무주택 인정 기준일 정리
| 서류 종류 | 기준일 | 비고 |
|---|---|---|
| 건물 등기사항증명서 | 등기접수일 | 소유권 이전 등기 처리된 날 |
| 건축물대장등본 | 처리일 | 건축물대장 변경 처리된 날 |
| 분양권 계약서 | 부동산 거래신고일 | 신고일 기준으로 소유 판단 |
📅 무주택 기간 계산은 어떻게 하나요?
무주택 기간은 만 30세가 되는 날부터 계산하는 것이 기본 원칙이에요. 다만 만 30세 이전에 혼인신고를 했다면 혼인신고일부터 무주택 기간이 시작됩니다. 이 규정은 청약자 본인과 배우자를 기준으로 적용돼요.
만약 주택을 소유한 적이 있다면, 그 주택을 처분한 날부터 무주택 기간을 새로 계산해요. 2회 이상 주택을 소유했던 경우에는 가장 최근에 무주택자가 된 날을 기준으로 산정합니다. 이때 기준일은 앞서 설명한 등기접수일 또는 건축물대장 처리일이 적용됩니다.
무주택 기간은 1년 미만일 때 2점부터 시작해서 1년마다 2점씩 증가하며, 15년 이상이면 최대 32점을 받을 수 있어요. 청약 경쟁이 치열한 지역일수록 무주택 기간 점수가 당락을 좌우하기 때문에 정확한 계산이 필수입니다.
주의할 점은 무주택 기간은 세대원 전원이 주택을 소유하지 않은 기간을 의미한다는 거예요. 본인은 집이 없어도 배우자나 같은 등본에 있는 부모님이 주택을 소유하고 있으면 무주택자로 인정받을 수 없어요. 세대 분리를 하더라도 배우자의 주택 소유 여부는 반드시 확인됩니다.
📊 무주택 기간별 가점 배점표
| 무주택 기간 | 가점 | 무주택 기간 | 가점 |
|---|---|---|---|
| 1년 미만 | 2점 | 8년 이상 ~ 9년 미만 | 18점 |
| 1년 이상 ~ 2년 미만 | 4점 | 9년 이상 ~ 10년 미만 | 20점 |
| 2년 이상 ~ 3년 미만 | 6점 | 10년 이상 ~ 11년 미만 | 22점 |
| 3년 이상 ~ 4년 미만 | 8점 | 11년 이상 ~ 12년 미만 | 24점 |
| 4년 이상 ~ 5년 미만 | 10점 | 12년 이상 ~ 13년 미만 | 26점 |
| 5년 이상 ~ 6년 미만 | 12점 | 13년 이상 ~ 14년 미만 | 28점 |
| 6년 이상 ~ 7년 미만 | 14점 | 14년 이상 ~ 15년 미만 | 30점 |
| 7년 이상 ~ 8년 미만 | 16점 | 15년 이상 | 32점 |
💰 잔금일과 등기접수일이 다르면 어떻게 되나요?
실제 부동산 거래에서는 잔금일과 등기접수일이 며칠씩 차이가 나는 경우가 많아요. 보통 잔금을 치르고 나서 법무사가 등기를 진행하기 때문에, 잔금일보다 등기접수일이 며칠 늦어지는 게 일반적이죠.
이런 경우 무주택 기간은 등기접수일을 기준으로 산정되기 때문에, 잔금을 치른 날부터 등기접수일까지는 여전히 유주택자로 취급돼요. 예를 들어 12월 20일에 잔금을 냈지만 등기가 12월 26일에 처리됐다면, 무주택자로 인정받는 날은 12월 26일부터입니다.
반대로 주택을 취득하는 경우도 마찬가지예요. 집을 사기 위해 계약하고 잔금까지 치렀더라도, 등기가 넘어오기 전까지는 무주택자로 인정받을 수 있어요. 청약 접수 시점에 등기가 아직 처리되지 않았다면 무주택자 자격으로 신청할 수 있다는 의미입니다.
따라서 주택을 매도하면서 청약을 준비 중이라면, 등기 이전 일정을 미리 확인하고 청약 접수일과 비교해보는 게 중요해요. 입주자 모집공고일 기준으로 무주택 여부를 판단하기 때문에, 공고일 전에 등기가 넘어가야 무주택자로 인정받을 수 있습니다.
⚠️ 주택 처분 후 재청약 시 주의할 점은?
집을 팔고 다시 청약을 넣을 계획이라면 몇 가지 주의할 사항이 있어요. 우선 무주택 기간이 새로 시작되기 때문에, 이전에 쌓았던 무주택 기간은 초기화된다는 점을 알아야 합니다. 한 번이라도 주택을 소유한 적이 있으면, 그 집을 처분한 날부터 다시 무주택 기간이 계산돼요.
주택을 처분할 때는 세대원 전체의 주택 소유 여부도 함께 확인해야 해요. 본인 명의로는 주택이 없어도 배우자나 부모님이 주택을 보유하고 있다면 무주택 세대구성원으로 인정받을 수 없어요. 특히 배우자는 주민등록표가 분리되어 있어도 주택 소유 여부가 확인되니 주의가 필요합니다.
분양권도 주택으로 간주된다는 점도 기억해야 해요. 2018년 12월 이후 계약하거나 취득한 분양권은 주택 수에 포함되기 때문에, 분양권을 가지고 있으면 무주택자로 인정받을 수 없습니다. 다만 미분양 주택을 최초로 계약한 경우는 예외로 인정됩니다.
청약 신청 전에는 반드시 등기사항증명서와 건축물대장을 직접 확인해서 주택 소유 이력을 검증하는 게 좋아요. 청약 당첨 후 부적격으로 판명되면 당첨이 취소되고, 일정 기간 재청약이 제한될 수 있으니 사전 확인이 필수입니다.
⚠️ 주택 처분 시 주의사항 체크리스트
- 등기접수일이 입주자 모집공고일 이전인지 확인하기
- 배우자 및 세대원 전원의 주택 소유 여부 재확인하기
- 분양권이나 입주권도 주택으로 간주되니 보유 여부 점검하기
- 건축물대장 처리일도 함께 확인해서 빠른 날짜 기준 적용하기
- 청약 신청 전 등기사항증명서로 최종 무주택 여부 검증하기
🏘️ 소형저가주택은 무주택으로 인정되나요?
청약 가점제에서는 특정 조건을 만족하는 소형저가주택을 보유한 경우 무주택자로 인정해주는 예외 규정이 있어요. 이는 청약 기회를 더 넓게 제공하기 위한 배려 조항이라고 볼 수 있죠.
소형저가주택이란 전용면적 60㎡ 이하이면서, 공시가격이 수도권은 1억 3천만 원 이하, 비수도권은 8천만 원 이하인 주택을 말해요. 입주자 모집공고일 기준으로 이런 주택 1채만 소유하고 있다면, 무주택자로 봐주는 거예요.
다만 이 규정도 세대 전체를 기준으로 판단하기 때문에, 본인이 소형저가주택을 가지고 있고 배우자가 일반 주택을 소유하고 있다면 무주택자로 인정받을 수 없어요. 세대원 중 누군가 일반 주택을 보유하면 소형저가주택 예외가 적용되지 않습니다.
소형저가주택을 보유한 상태에서 청약에 당첨되면, 입주 전까지 해당 주택을 처분해야 해요. 처분하지 않으면 부적격 처리될 수 있으니, 당첨 후 일정 관리가 중요합니다. 소형저가주택을 보유한 기간은 무주택 기간으로 인정되지만, 일반 주택과 함께 보유했던 기간은 제외돼요.
🏘️ 소형저가주택 무주택 인정 요건
| 구분 | 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| 전용면적 | 60㎡ 이하 | 주거 전용면적 기준 |
| 공시가격 (수도권) | 1억 3천만 원 이하 | 입주자모집공고일 기준 |
| 공시가격 (비수도권) | 8천만 원 이하 | 입주자모집공고일 기준 |
| 보유 주택 수 | 1채만 소유 | 세대 전체 기준 |
👫 배우자의 주택 처분도 무주택 기간에 영향을 주나요?
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| 배우자의 주택 처분도 무주택 기간에 영향을 주나요? |
청약 가점제에서 무주택 기간을 계산할 때는 청약 신청자 본인뿐 아니라 배우자의 주택 소유 여부도 함께 확인해요. 배우자가 주택을 소유하고 있으면 본인이 집이 없어도 무주택자로 인정받을 수 없습니다.
만약 배우자가 결혼 전에 주택을 소유했다가 처분한 경우라면, 혼인신고일을 기준으로 무주택 여부를 판단해요. 혼인신고일 당시 배우자가 이미 주택을 처분한 상태였다면 혼인신고일부터 무주택 기간이 시작됩니다. 하지만 혼인 후에 배우자가 주택을 처분했다면, 그 주택의 등기접수일부터 무주택 기간이 산정되죠.
중요한 건 배우자와 주민등록이 분리되어 있어도 주택 소유 여부는 반드시 확인된다는 점이에요. 별도 세대를 구성하고 있더라도 법적 배우자라면 주택 소유 이력이 모두 조회되기 때문에, 배우자의 주택 처분 시점도 정확히 파악해야 합니다.
이혼 후 재혼한 경우에는 최초 혼인신고일을 기준으로 무주택 기간을 산정해요. 이혼을 했다가 다시 결혼했더라도, 처음 결혼한 날짜부터 무주택 기간이 계산되니 참고하세요. 배우자가 바뀌더라도 본인의 무주택 기간 시작점은 최초 혼인신고일로 고정됩니다.
📊 청약 가점제 총점 계산 방법은?
청약 가점제는 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간 이렇게 세 가지 항목으로 총점을 계산해요. 각 항목마다 배점이 다르기 때문에, 전략적으로 점수를 관리하는 게 중요합니다.
무주택 기간은 최대 32점으로 가장 배점이 높아요. 15년 이상 무주택 상태를 유지하면 만점을 받을 수 있고, 1년 미만이면 2점을 받습니다. 부양가족 수는 최대 35점이며, 본인 포함 6명 이상이면 만점을 받아요. 청약통장 가입기간은 최대 17점인데, 15년 이상 유지하면 만점 처리됩니다.
배우자의 청약통장 가입기간도 일부 합산할 수 있어요. 배우자 통장 가입기간의 50%를 점수로 인정해주되, 최대 3점까지만 추가 가능합니다. 예를 들어 배우자가 청약통장에 6년 이상 가입했다면 3점을 추가로 받을 수 있죠.
전체 가점의 총합은 최대 84점이 되며, 청약 경쟁이 치열한 지역일수록 1점 차이로도 당락이 갈리기 때문에 정확한 점수 계산이 필수예요. 특히 무주택 기간이 가장 배점이 높은 만큼, 주택 처분 시점을 잘 관리해서 무주택 기간을 최대한 늘리는 전략이 유리합니다.
📊 청약 가점제 항목별 배점표
| 가점 항목 | 최대 점수 | 만점 조건 |
|---|---|---|
| 무주택 기간 | 32점 | 15년 이상 |
| 부양가족 수 | 35점 | 6명 이상 (본인 포함) |
| 청약통장 가입기간 | 17점 | 15년 이상 |
| 배우자 통장 가입기간 | 3점 (추가) | 6년 이상 (50% 반영) |
| 총점 | 84점 | 모든 항목 만점 시 |
📄 청약 신청 전 무주택 확인서는 어떻게 발급받나요?
청약을 신청하기 전에 본인이 정말 무주택자인지 확인하는 게 중요해요. 무주택 확인서는 청약홈이나 정부24에서 온라인으로 간편하게 발급받을 수 있습니다.
청약홈에서는 '무주택 세대구성원 확인서'를 발급받을 수 있어요. 본인 인증 후 로그인하면 세대원 전체의 주택 소유 여부를 한눈에 확인할 수 있고, PDF 파일로 저장하거나 출력도 가능합니다. 이 확인서는 청약 신청 시 필수 서류는 아니지만, 사전에 자격을 점검하는 용도로 유용해요.
정부24에서는 '주택소유확인서'를 발급받을 수 있는데, 이 서류는 본인 명의로 된 주택의 소유 이력을 상세히 보여줘요. 과거에 주택을 소유했다가 처분한 기록까지 모두 나오기 때문에, 무주택 기간을 정확히 계산할 때 참고할 수 있습니다.
등기소에서는 등기사항전부증명서를 발급받아 등기접수일을 정확히 확인할 수 있어요. 인터넷등기소를 이용하면 수수료를 내고 온라인으로 바로 열람하거나 발급받을 수 있으니, 청약 신청 전에 한 번쯤 확인해보는 게 안전합니다.
📄 무주택 확인 서류 발급 방법
- 청약홈에서 '무주택 세대구성원 확인서' 발급 (무료)
- 정부24에서 '주택소유확인서' 발급 (본인 명의 주택 이력 조회)
- 인터넷등기소에서 '등기사항전부증명서' 발급 (등기접수일 확인)
- 주민센터 방문하여 건축물대장 열람 (처리일 확인)
- 청약 신청 전 세대원 전체의 주택 소유 여부 최종 점검
청약은 평생에 몇 번 없는 중요한 기회인 만큼, 무주택 기간 계산부터 서류 준비까지 꼼꼼하게 챙기시길 바랄게요. 주택을 처분하셨다면 등기 처리 일정을 미리 확인하고, 입주자 모집공고일 전에 무주택자로 전환되도록 계획하는 게 핵심입니다. 작은 실수 하나가 당첨 기회를 놓칠 수 있으니, 사전 준비를 철저히 하시면 좋은 결과 있을 거예요.
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❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 주택을 팔았는데 잔금은 받았지만 등기가 아직 안 넘어갔어요. 무주택자로 인정되나요?
A1. 잔금을 받았더라도 등기가 넘어가기 전까지는 여전히 유주택자로 간주돼요. 무주택자로 인정받으려면 등기접수일 또는 건축물대장 처리일 이후여야 합니다.
Q2. 배우자가 결혼 전에 집을 팔았는데 무주택 기간은 언제부터인가요?
A2. 혼인신고일 기준으로 배우자가 이미 주택을 처분한 상태였다면, 혼인신고일부터 무주택 기간이 시작됩니다. 배우자의 주택 처분일이 혼인신고일보다 늦다면 처분일부터 계산돼요.
Q3. 소형저가주택을 보유하고 있으면 무주택 기간은 어떻게 되나요?
A3. 소형저가주택 1채만 보유한 경우 무주택자로 인정되며, 해당 주택을 보유한 기간도 무주택 기간으로 산정됩니다. 단, 입주 전까지 처분해야 해요.
Q4. 분양권도 주택으로 보나요? 무주택 기간에 영향을 주나요?
A4. 2018년 12월 이후 계약하거나 취득한 분양권은 주택으로 간주돼요. 분양권을 보유하고 있으면 무주택자로 인정받을 수 없으니 주의하세요.
Q5. 같은 날 주택을 팔고 새 집을 샀어요. 무주택 기간이 끊기나요?
A5. 등기접수일이 같은 날이라면 무주택 기간이 끊기지 않고 계속 인정될 수 있어요. 다만 매도와 매수의 등기 처리 순서를 정확히 확인해야 합니다.
Q6. 무주택 기간 계산 시 만 30세 기준은 무엇인가요?
A6. 청약 가입자가 만 30세가 되는 날부터 무주택 기간을 계산해요. 만 30세 이전에 혼인신고를 한 경우에는 혼인신고일부터 계산됩니다.
Q7. 부모님이 주택을 소유하고 계신데 무주택자로 인정받을 수 있나요?
A7. 부모님이 만 60세 이상이고 같은 등본에 3년 이상 등재되어 있으면서 무주택이라면, 본인이 무주택자로 인정받을 수 있어요. 하지만 부모님이 주택을 소유하고 계시면 인정되지 않습니다.
Q8. 청약 가점에서 무주택 기간 점수는 몇 점까지 받을 수 있나요?
A8. 무주택 기간이 15년 이상이면 최대 32점을 받을 수 있어요. 1년 미만은 2점, 1년마다 2점씩 증가합니다.
Q9. 이혼 후 재혼했어요. 무주택 기간은 언제부터 계산되나요?
A9. 최초 혼인신고일을 기준으로 무주택 기간이 계산됩니다. 이혼을 했더라도 처음 결혼한 날짜부터 무주택 기간이 산정돼요.
Q10. 무주택 확인서는 어디서 발급받을 수 있나요?
A10. 청약홈이나 정부24에서 온라인으로 발급받을 수 있어요. 등기접수일을 확인하려면 인터넷등기소를 이용하면 됩니다.
면책조항
본 글은 청약 가점제와 무주택 기간 계산에 대한 일반적인 정보 제공을 목적으로 작성되었습니다. 개별 사례에 따라 적용 기준이 달라질 수 있으므로, 청약 신청 전 반드시 청약홈 또는 국토교통부에 문의하여 본인의 자격을 정확히 확인하시기 바랍니다. 본 정보로 인한 청약 신청 결과에 대해서는 책임지지 않으며, 모든 판단과 결정은 신청자 본인의 책임입니다.
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