주택청약 당첨 후 발코니 확장 비용은 별도인가요?

12/28/2025 10:09:00 PM

주택청약에 당첨되고 나면 분양가를 확인하면서 예산 계획을 세우게 되는데요. 그런데 막상 계약 준비를 하다 보면 분양가 외에도 추가로 들어가는 비용이 꽤 있다는 걸 알게 돼요. 특히 많은 분들이 놀라는 부분이 바로 발코니 확장 비용이에요. 요즘 아파트는 대부분 발코니 확장을 전제로 설계되어 있고, 실제로 살면서 발코니를 확장하지 않으면 공간 활용이 많이 불편하거든요. 그래서 사실상 선택이 아니라 필수처럼 느껴지기도 하죠.

결론부터 말씀드리면, 발코니 확장 비용은 대부분의 경우 분양가에 포함되어 있지 않아요. 입주자 모집공고상에 나와 있는 분양가는 기본형 건축비만 포함되어 있고, 발코니 확장은 별도의 선택 계약으로 진행하기 때문에 추가 비용이 발생하는 거예요. 이번 글에서는 발코니 확장 비용이 별도로 부과되는 이유와 계약 시점, 대출 포함 여부, 취득세 과세 기준까지 자세히 알려드릴게요.

💰 발코니 확장 비용이 분양가에 포함되지 않는 이유

아파트 분양가는 주택법과 주택공급에 관한 규칙에 따라 정해지는데요. 이 분양가에는 기본적으로 건축비, 토지비, 간접비 등이 포함되어 있어요. 그런데 발코니 확장은 법적으로 '선택 사항'으로 분류되기 때문에 의무적으로 분양가에 넣지 않아도 되는 구조예요. 사업주체, 즉 시공사 입장에서는 기본형 분양가를 낮게 책정해 청약 경쟁률을 높이고 싶어 하는데, 발코니 확장을 분양가에 포함시키면 전체 분양가가 올라가기 때문에 별도로 분리해서 책정하는 거예요.

예를 들어 분양가가 5억 원으로 공고되어 있다면, 실제로는 발코니 확장비 1,500만 원, 시스템 에어컨 300만 원 등등을 합치면 총 계약 금액이 5억 2천만 원 이상이 될 수도 있는 거죠. 청약 준비할 때는 분양가만 확인하고 나머지는 잘 안 보게 되는데, 막상 계약 단계에서 추가 비용이 큰 부담으로 다가오는 경우가 많아요. 특히 민간분양 아파트는 발코니 확장비가 규제 대상이 아니어서 건설사가 마음대로 정할 수 있기 때문에 단지마다 편차가 정말 크답니다.

또한 발코니는 법적으로 '전용면적'이 아니라 '서비스 면적'으로 분류돼요. 그래서 건축법상 주거 전용 공간으로 인정받지 못하는데, 이걸 확장해서 실내 공간으로 쓰려면 별도의 공사가 필요한 거예요. 즉, 기본 분양가는 전용면적만 반영된 금액이고, 서비스 면적인 발코니를 실내로 확장하려면 추가 공사비가 드는 구조인 거죠. 이런 이유로 분양가와 별도로 발코니 확장비가 책정되는 겁니다.

📅 발코니 확장 계약은 언제 하나요?

주택청약에 당첨되면 당첨자 발표일로부터 보통 11일이 경과한 후, 3일 이상의 기간 동안 정당계약을 진행하게 돼요. 이때 본 분양 계약과 함께 발코니 확장 계약서도 동시에 작성하게 되는 경우가 대부분이에요. 즉, 발코니 확장을 선택하고 싶다면 정당계약 시점에 계약서를 별도로 작성하고, 발코니 확장비의 계약금(보통 10%)을 분양 계약금과 함께 납부해야 해요.

계약 당일에는 분양계약금과 발코니 확장 계약금을 다른 계좌로 각각 입금하는 경우가 많아요. 예를 들어 분양가가 5억 원이고 계약금이 10%라면 5천만 원, 발코니 확장비가 1,500만 원이면 계약금으로 150만 원을 별도 계좌로 납부하는 방식이죠. 이렇게 분리해서 관리되기 때문에 예산을 미리 준비할 때도 발코니 확장비를 함께 고려해두는 게 중요해요. 계약 후에는 중도금과 잔금 납부 일정도 각각 따로 관리되니 주의하셔야 합니다.

일부 단지에서는 발코니 확장 계약을 본 계약 이후 한두 달 뒤에 추가로 진행하는 경우도 있긴 한데요. 대부분은 정당계약일에 함께 진행하는 게 일반적이에요. 만약 발코니 확장을 나중에 결정하고 싶다면 계약 전에 미리 사업주체에 문의해서 확인하는 게 좋아요. 나중에 확장하려고 하면 공정 문제로 아예 불가능하거나 비용이 더 많이 들 수도 있거든요.

💸 평형별로 얼마나 들까요?

발코니 확장 비용은 단지마다, 평형마다 천차만별이에요. 가장 많이 분양되는 국민평형인 전용 84㎡를 기준으로 보면 평균적으로 1,200만 원에서 1,500만 원 선이 적정한 수준이라고 업계에서 보고 있어요. 하지만 최근 몇 년 사이에 발코니 확장비가 급격히 오르면서, 일부 단지에서는 84㎡ 기준 3,000만 원에서 4,000만 원까지 요구하는 경우도 있어요. 심지어 대형 평형인 138㎡의 경우 5,000만 원 가까이 책정된 사례도 있답니다.

반대로 무상으로 발코니 확장을 제공하는 단지도 있어요. 특히 분양이 잘 안 될 것으로 예상되는 지역이나 청약 경쟁률을 높이고 싶은 사업주체는 발코니 확장 무상 혜택을 내세우기도 하죠. 또는 몇백만 원 수준으로 매우 저렴하게 제공하는 곳도 있고요. 단지 선택할 때 분양가뿐 아니라 발코니 확장비까지 함께 비교해보는 게 정말 중요해요. 겉보기 분양가는 저렴한데 발코니 확장비가 터무니없이 비싸면 실제 부담 금액은 오히려 더 클 수 있거든요.

🏘️ 평형별 발코니 확장 비용 예시

평형(전용면적)	평균 확장비	높은 편 사례	낮은 편 사례
59㎡	800만 원 ~ 1,000만 원	1,800만 원	무상 ~ 400만 원
84㎡	1,200만 원 ~ 1,500만 원	4,000만 원	무상 ~ 700만 원
99㎡	1,500만 원 ~ 2,000만 원	4,500만 원	무상 ~ 900만 원
138㎡	2,500만 원 ~ 3,000만 원	5,000만 원	1,000만 원 ~ 1,500만 원

이처럼 단지마다 편차가 크기 때문에 계약 전에 입주자 모집공고를 꼼꼼히 확인하고, 견본주택에서도 직접 확인하는 게 중요해요. 발코니 확장을 선택하지 않으면 거실과 방 사이에 창호가 남아 있어서 실제 거주할 때 공간 활용이 많이 불편하거든요. 그래서 대부분의 입주자가 발코니 확장을 선택하게 되는데, 비용 부담이 크다면 중도금 대출에 포함시킬 수 있는지 미리 확인해보는 것도 좋아요.

🏦 중도금 대출에 포함되나요?

중도금 대출은 분양가의 약 60%까지 받을 수 있는데요. 여기서 중요한 건 발코니 확장비도 함께 포함될 수 있느냐는 점이에요. 일반적으로 발코니 확장비는 분양가와 별도로 계약하는 항목이지만, 대출 한도를 계산할 때는 발코니 확장비를 포함한 총 공급금액을 기준으로 산정하는 경우가 많아요. 즉, 분양가 5억 원에 발코니 확장비 1,500만 원이라면 총 5억 1,500만 원을 기준으로 중도금 대출 한도를 산출하는 거예요.

다만 이건 단지마다, 금융기관마다 차이가 있어요. 어떤 곳은 발코니 확장비를 대출 대상에서 제외하고 순수 분양가만 기준으로 삼는 경우도 있고요. 계약 시점에 중도금 대출 관련 안내서를 받게 되는데, 거기에 발코니 확장비 포함 여부가 명시되어 있어요. 만약 발코니 확장비가 중도금 대출에 포함되지 않는다면, 그 금액은 계약자가 자체적으로 마련해서 중도금 납부 일정에 맞춰 자납해야 하죠.

특히 투기과열지구나 조정대상지역에서는 중도금 대출 한도가 제한되는 경우가 많아서 발코니 확장비까지 합치면 대출 한도를 초과할 수도 있어요. 예를 들어 투기과열지구에서는 분양가의 50%까지만 대출이 가능한데, 발코니 확장비까지 포함하면 실제 필요한 중도금보다 대출액이 부족할 수 있답니다. 이런 경우 나머지는 자체 자금으로 충당해야 하기 때문에 미리 자금 계획을 세밀하게 세워야 해요.

📊 취득세에도 포함되나요?

취득세는 아파트를 취득할 때 내야 하는 세금인데요. 취득세를 계산할 때 기준이 되는 과세표준에 발코니 확장비가 포함되는지 궁금해하시는 분들이 많아요. 결론부터 말씀드리면, 아파트가 준공되기 전에 발코니 확장 공사를 진행한 경우에는 발코니 확장비도 취득세 과세표준에 포함돼요. 즉, 분양가에 발코니 확장비를 더한 금액을 기준으로 취득세를 계산하는 거예요.

예를 들어 분양가가 5억 원이고 발코니 확장비가 1,500만 원이라면, 취득세는 5억 1,500만 원을 기준으로 산정되는 거죠. 이건 판례와 국세청 유권해석을 통해 확정된 내용이에요. 발코니 확장이 사용승인 전에 이루어지면 건물의 일부로 간주되기 때문에 취득세 과세대상에 포함되는 겁니다. 반대로 이미 준공된 아파트에서 나중에 개별적으로 발코니를 확장한다면 그건 증축에 해당하기 때문에 별도로 취득세가 부과되지는 않아요.

다만 발코니 확장이 선택 사항이 아니라 분양가에 기본 포함되어 있는 경우라면 애초에 분양가 자체에 발코니 확장비가 합산되어 있으니 별도로 계산할 필요는 없어요. 결국 취득세를 계산할 때는 분양가와 발코니 확장비를 모두 합한 총 계약금액을 기준으로 한다고 보시면 됩니다. 취득세율은 주택 수, 주택 가격, 전용면적 등에 따라 달라지니까 이 부분도 함께 고려해서 계산해야 해요.

💰 취득세 계산 예시 (발코니 확장 포함)

구분	금액	비고
분양가	5억 원	기본 공급 금액
발코니 확장비	1,500만 원	별도 계약 금액
총 취득금액	5억 1,500만 원	과세표준 기준
취득세율(1주택 기준)	1~3%	주택 가격·면적에 따라 차등
예상 취득세	약 515만 원 ~ 1,545만 원	세율 적용 결과

✅ 발코니 확장 선택 시 꼭 확인해야 할 사항들

발코니 확장은 거의 필수 선택 사항이긴 하지만, 계약 전에 몇 가지 꼭 확인해야 할 부분이 있어요. 먼저 발코니 확장비가 적정한 수준인지 비교해보는 게 중요해요. 같은 시기에 분양하는 인근 단지들의 확장비를 비교해보면 기준을 잡을 수 있어요. 만약 다른 단지보다 너무 비싸다면 분양가는 낮게 책정하고 확장비로 수익을 챙기려는 건 아닌지 의심해볼 필요가 있어요.

또한 발코니 확장 계약서에는 어떤 자재를 사용하고, 어떤 방식으로 시공하는지가 명시되어 있어요. 단열재 종류, 창호 사양, 마감재 등을 꼼꼼히 확인해야 나중에 입주 후 하자 발생 시에도 대응할 수 있어요. 일부 건설사는 발코니 확장을 저렴하게 제공하는 대신 자재 품질을 낮추는 경우도 있으니 주의해야 하죠. 견본주택을 방문할 때 발코니 확장 부분의 자재 샘플을 직접 확인하고 설명을 들어보는 게 좋아요.

마지막으로 발코니 확장을 선택하지 않는다면 나중에 입주 후 개별적으로 확장할 수 있는지도 확인해야 해요. 대부분의 아파트는 입주 후에도 발코니 확장이 가능하지만, 행위허가를 받아야 하고 비용도 더 많이 들 수 있어요. 평균적으로 입주 후 개별 확장 시에는 분양 시점보다 1.5배에서 2배 정도 비용이 더 들어간다고 보시면 됩니다. 그래서 예산이 허락한다면 분양 계약 시점에 함께 진행하는 게 경제적이에요.

📝 발코니 확장 계약 전 체크리스트

발코니 확장비가 인근 단지 대비 적정한 수준인지 비교하여 확인하세요. 같은 평형대를 기준으로 최소 3개 단지 이상 비교해보면 합리적인 가격 판단이 가능해요.
계약서에 명시된 자재 사양, 단열재 종류, 창호 품질을 꼼꼼히 점검하세요. 저가 자재 사용 시 나중에 결로나 곰팡이 문제가 발생할 수 있어요.
중도금 대출에 발코니 확장비가 포함되는지 여부를 미리 확인하고, 포함되지 않을 경우 자체 자금 마련 계획을 세워야 해요.
취득세 계산 시 발코니 확장비를 포함하여 예산을 산정하세요. 세율에 따라 수백만 원 차이가 날 수 있어요.
계약금 납부 계좌가 분양계약금과 별도로 지정되는 경우가 많으니, 계약 전에 입금 계좌와 금액을 정확히 확인하세요.
발코니 확장을 미선택할 경우 입주 후 개별 확장 가능 여부 및 예상 비용을 사전에 확인해두는 게 좋아요.
확장 범위가 전체 발코니인지, 일부만 가능한지 확인하고, 침실 발코니와 거실 발코니 각각의 확장 여부를 점검하세요.

🎁 무상 발코니 확장 제공 단지도 있을까요?

무상 발코니 확장 제공 단지도 있을까요?

네, 무상으로 발코니 확장을 제공하는 단지도 있어요. 특히 청약 경쟁률을 높이기 위해 사업주체가 마케팅 차원에서 무상 확장 혜택을 제공하는 경우가 있죠. 주로 지방 광역시나 수도권 외곽 지역에서 분양이 잘 안 될 것으로 예상되는 단지에서 이런 혜택을 제공하는 편이에요. 또는 브랜드 아파트에서 입지 조건이 좋을 때 프리미엄을 강조하기 위해 무상 옵션으로 제공하기도 해요.

무상 발코니 확장이 제공되는 단지는 입주자 모집공고에 명시되어 있어요. '전 세대 발코니 확장 무상 지원'이라고 적혀 있거나, '발코니 확장 기본 제공'이라는 문구로 안내되죠. 이런 단지는 분양가에 이미 발코니 확장비가 포함되어 있는 거라고 보면 돼요. 물론 무상이라고 해서 완전히 공짜는 아니고, 분양가 자체가 그만큼 높게 책정되어 있을 수도 있어요. 그래서 무상 확장 단지와 유상 확장 단지를 비교할 때는 총 계약금액을 기준으로 비교하는 게 정확해요.

또 일부 단지에서는 발코니 확장은 유상이지만 시스템 에어컨이나 빌트인 가전 등을 무상으로 제공하는 경우도 있어요. 이럴 땐 발코니 확장비와 다른 옵션 비용을 모두 합쳐서 총 부담 금액이 얼마인지 계산해봐야 해요. 결국 중요한 건 입주까지 총 얼마가 들어가는지를 정확히 파악하고 예산 계획을 세우는 거예요.

청약 당첨 후 옵션 계약 선택 기준과 꼭 알아야 할 사항

🛠️ 추가 옵션도 함께 고려하세요

발코니 확장과 함께 많이 선택하는 옵션이 시스템 에어컨, 빌트인 가전, 현관 중문, 붙박이장 등이에요. 이런 추가 옵션들도 분양가에 포함되어 있지 않고 별도로 계약하는 경우가 대부분이라서 전체 금액이 예상보다 훨씬 커질 수 있어요. 예를 들어 84㎡ 기준으로 발코니 확장 1,500만 원, 시스템 에어컨 6대 설치 300만 원, 빌트인 냉장고 150만 원, 현관 중문 100만 원 등을 선택하면 총 2,000만 원 이상이 추가되는 거죠.

이 중에서 발코니 확장과 시스템 에어컨은 입주 후에 개별적으로 설치하는 것보다 분양 시점에 선택하는 게 훨씬 경제적이에요. 발코니 확장은 위에서 말씀드린 것처럼 입주 후에는 행위허가도 받아야 하고 비용도 더 들어가고요. 시스템 에어컨도 분양 옵션으로 선택하면 천장 안에 깔끔하게 매립되고, 중도금 대출 시점에 함께 처리할 수 있어서 부담이 덜해요. 반면 빌트인 가전이나 붙박이장 같은 건 입주 후에 개별적으로 맞춤 제작해도 비용 차이가 크지 않을 수 있어요.

🔧 추가 선택 옵션 비용 예시 (84㎡ 기준)

옵션 항목	평균 비용	입주 후 개별 설치 시 비용	추천 선택 여부
발코니 확장	1,200만 원 ~ 1,500만 원	1,800만 원 ~ 3,000만 원	분양 시 선택 권장
시스템 에어컨 (6대)	250만 원 ~ 350만 원	400만 원 ~ 600만 원	분양 시 선택 권장
빌트인 냉장고	120만 원 ~ 180만 원	100만 원 ~ 150만 원	입주 후 검토 가능
현관 중문	80만 원 ~ 120만 원	70만 원 ~ 100만 원	입주 후 검토 가능
붙박이장 (거실/안방)	150만 원 ~ 250만 원	120만 원 ~ 200만 원	입주 후 맞춤 제작 가능

결국 옵션 선택은 개인의 예산과 선호도에 따라 달라지는데요. 발코니 확장과 시스템 에어컨은 대부분 선택하는 편이고, 나머지는 필요에 따라 결정하면 돼요. 다만 모든 옵션을 다 선택하면 분양가 외에 수천만 원이 추가되기 때문에 계약금, 중도금 납부 계획을 미리 세워야 해요. 특히 계약금은 대출이 안 되기 때문에 현금으로 준비해야 한다는 점 꼭 기억하세요.

주택청약에 당첨되는 것도 기쁜 일이지만, 실제로 입주까지 가려면 꼼꼼한 계획과 준비가 필요해요. 발코니 확장 비용이 별도라는 사실을 모르고 계약했다가 당황하는 분들이 정말 많거든요. 입주자 모집공고를 꼼꼼히 확인하고, 계약 전에 총 비용을 미리 산정해서 여유 있는 자금 계획을 세우시길 바랄게요. 꼼꼼하게 준비하면 청약 당첨의 기쁨을 입주까지 이어갈 수 있을 거예요.

주택청약 당첨 후 발코니 확장 비용과 관련해 더 많은 정보를 원하신다면 아래 링크들을 참고해보세요:

❓ 자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 발코니 확장 비용은 항상 분양가와 별도인가요?

A1. 대부분의 경우 발코니 확장 비용은 분양가에 포함되어 있지 않고 별도로 계약하게 됩니다. 다만 일부 단지에서는 '무상 발코니 확장'을 제공하거나 분양가에 포함시키는 경우도 있으니 입주자 모집공고를 꼼꼼히 확인하세요.

Q2. 발코니 확장을 선택하지 않으면 어떻게 되나요?

A2. 발코니 확장을 선택하지 않으면 발코니와 거실 사이에 창호가 그대로 남아 있어요. 실내 공간 활용이 불편하고, 나중에 매매나 전세로 내놓을 때 가격에도 불리하게 작용할 수 있어요. 입주 후 개별적으로 확장할 수도 있지만 비용이 더 들어갑니다.

Q3. 발코니 확장 계약금은 언제 내나요?

A3. 보통 정당계약일에 분양 계약금과 함께 발코니 확장 계약금(보통 확장비의 10%)을 납부하게 됩니다. 계좌는 분양 계약금과 별도로 지정되는 경우가 많으니 안내받은 계좌 정보를 정확히 확인하세요.

Q4. 발코니 확장비도 중도금 대출에 포함되나요?

A4. 단지와 금융기관에 따라 다릅니다. 일반적으로 발코니 확장비를 포함한 총 공급금액 기준으로 중도금 대출 한도를 산정하는 경우가 많지만, 일부는 순수 분양가만 기준으로 삼기도 해요. 계약 시 중도금 대출 안내서를 통해 확인하세요.

Q5. 발코니 확장비는 취득세에도 포함되나요?

A5. 네, 아파트가 준공되기 전에 발코니 확장 공사를 진행한 경우에는 발코니 확장비도 취득세 과세표준에 포함됩니다. 분양가와 발코니 확장비를 합한 금액 기준으로 취득세를 계산하게 돼요.

Q6. 84㎡ 평형의 평균 발코니 확장 비용은 얼마인가요?

A6. 평균적으로 1,200만 원에서 1,500만 원 선이 적정한 수준이지만, 단지에 따라 무상부터 4,000만 원까지 편차가 매우 큽니다. 계약 전에 인근 단지들과 비교해서 적정 수준인지 확인하는 게 중요해요.

Q7. 발코니 확장비가 너무 비싼 것 같은데 협상이 가능한가요?

A7. 일반적으로 발코니 확장비는 공급금액으로 정해져 있어서 개별 협상이 어렵습니다. 다만 분양이 잘 안 되는 단지의 경우 사업주체가 할인 이벤트를 진행하거나 무상 전환하는 경우도 있으니 분양 상황을 살펴보세요.

Q8. 입주 후 발코니를 개별적으로 확장하면 비용이 얼마나 드나요?

A8. 입주 후 개별 확장 시에는 분양 시점보다 1.5배에서 2배 정도 비용이 더 듭니다. 또한 행위허가를 받아야 하고, 공사 과정에서 층간 소음 문제나 민원이 발생할 수도 있어요.

Q9. 발코니 확장과 함께 선택하면 좋은 옵션은 무엇인가요?

A9. 시스템 에어컨은 발코니 확장과 함께 선택하는 게 좋아요. 천장 안에 매립되는 방식이라 입주 후 설치하면 공사가 어렵고 비용도 더 들어가거든요. 빌트인 가전이나 붙박이장은 입주 후 개별 설치도 충분히 고려할 만해요.

Q10. 무상 발코니 확장 단지는 정말 공짜인가요?

A10. 무상 발코니 확장이라고 해서 완전히 공짜는 아닙니다. 분양가 자체에 발코니 확장비가 이미 포함되어 있는 경우가 많아요. 무상 확장 단지와 유상 확장 단지를 비교할 때는 총 계약금액을 기준으로 비교하는 게 정확합니다.

본 정보는 일반적인 내용을 안내하는 것으로, 단지마다 조건이 다를 수 있습니다. 정확한 정보는 반드시 입주자 모집공고 및 계약서를 통해 확인하시고, 필요시 전문가와 상담하시길 권장합니다.

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