생애최초 특별공급 자격·기준 한눈에 보기

8/09/2025 01:00:00 오전

생애최초 특별공급은 처음 주택을 구입하는 무주택자에게 주어지는 기회입니다. 2025년 기준으로 민영주택은 전체 공급량의 7~15%, 국민주택은 25%를 생애최초 특별공급으로 배정하고 있어요. 일반공급보다 경쟁률이 낮아 내 집 마련의 첫걸음으로 많은 관심을 받고 있죠.

특히 2024년 3월 청약제도 개편으로 혼인 전 주택소유 이력이 있어도 결혼 후에는 생애최초 특별공급 신청이 가능해졌어요. 1인 가구도 추첨제로 신청할 수 있게 되어 기회가 확대되었습니다. 이런 변화로 더 많은 실수요자가 혜택을 받을 수 있게 되었어요.

🏠 생애최초 특별공급 기본 조건

생애최초 특별공급은 말 그대로 생애 처음으로 주택을 구입하는 사람들을 위한 제도예요. 입주자모집공고일 현재 본인과 세대원 모두가 과거에 주택을 소유한 적이 없어야 합니다. 상속이나 증여로 받은 주택도 소유 이력에 포함되니 주의하세요.

기본적으로 일반공급 1순위 자격을 갖춰야 해요. 청약통장 가입 후 24개월이 경과하고, 지역별 예치금 기준을 충족해야 합니다. 수도권은 1,500만원, 기타 광역시는 1,000만원, 그 외 지역은 500만원이 기준이에요.

혼인 중이거나 미혼 자녀가 있어야 한다는 조건도 있어요. 태아나 입양 자녀도 인정됩니다. 근로자나 자영업자로 5년 이상 소득세를 납부한 이력이 필요하며, 소득공제로 납부액이 0원이어도 납세 의무자였다면 인정돼요.

✅ 필수 충족 조건

생애 최초 주택 구입 (세대원 전원 무주택)
일반공급 1순위 자격 보유
혼인 중 또는 미혼 자녀 있음
5년 이상 소득세 납부 이력
소득 및 자산 기준 충족

주택공급규칙 제53조에 따른 무주택 인정 주택은 예외적으로 소유 이력에서 제외돼요. 만 60세 이상 직계존속이 소유한 주택, 소형저가주택은 제외됩니다. 단, 소형저가주택은 민영주택 일반공급에서만 적용되는 규정이에요.

💰 소득기준과 자산기준 상세 안내

생애최초 특별공급의 소득기준은 주택 유형에 따라 달라요. 국민주택은 도시근로자 월평균 소득의 100% 이하, 민영주택은 130% 이하여야 합니다. 맞벌이 부부는 각각 120%, 200%까지 인정되어 기준이 완화돼요.

2024년 기준 도시근로자 월평균 소득은 3인 이하 가구 700만원, 4인 가구 825만원 수준이에요. 민영주택 기준 130%를 적용하면 3인 이하는 910만원, 4인 가구는 1,072만원까지 가능합니다. 맞벌이는 200% 기준으로 더 높아져요.

자산기준도 중요해요. 부동산 가액은 2억 1,550만원 이하, 자동차는 3,708만원 이하여야 합니다. 부동산은 토지와 건축물을 포함하며, 개별공시지가와 시가표준액으로 산정해요. 장애인 차량이나 국가유공자 보철용 차량은 제외됩니다.

💵 소득기준 비교표

구분	국민주택	민영주택
외벌이	100% 이하	130% 이하
맞벌이	120% 이하	200% 이하

출산가구는 소득과 자산 기준이 완화돼요. 2023년 3월 28일 이후 출산한 자녀가 1명이면 10%p, 2명 이상이면 20%p 가산됩니다. 이전 출산 자녀가 있어도 포함되니 혜택을 놓치지 마세요! 🍼

생애최초 특별공급 소득기준 | 민영, 공공주택 차이에 대한 정보는 여기를 참고하세요.

🏢 주택 유형별 공급 비율과 특징

생애최초 특별공급은 전용면적 85㎡ 이하 주택에만 적용돼요. 국민주택은 전체 공급량의 25%를 배정하고, 민영주택은 공공택지 15%, 민간택지 7%를 배정합니다. 2020년 9월 이전에는 국민주택만 가능했지만 지금은 민영주택도 포함돼요.

국민주택은 청약통장 예치금이 600만원 이상이어야 해요. 일반적인 지역별 예치금 기준과 별도로 적용되는 조건이니 미리 준비하세요. 민영주택은 일반 예치금 기준만 충족하면 됩니다.

공공택지와 민간택지의 차이도 알아두면 좋아요. 공공택지는 정부나 지자체가 조성한 택지로 공급 비율이 높고, 민간택지는 민간이 개발한 택지로 비율이 낮습니다. 하지만 민간택지도 7%는 의무 배정이에요.

🏗️ 주택 유형별 공급 비율

주택 유형	공급 비율	특징
국민주택	25%	예치금 600만원 필수
민영(공공택지)	15%	소득기준 130%
민영(민간택지)	7%	소득기준 130%

분양가 6억원 이상 민영주택은 신혼부부와 중복될 때 소득기준이 더 완화돼요. 생애최초로 주택을 구입하는 신혼부부는 130%(맞벌이 140%)까지 가능합니다. 고가 주택일수록 기준이 유연해지는 거죠.

👤 1인 가구 신청 가능 여부와 제한사항

2022년부터 1인 가구도 생애최초 특별공급 신청이 가능해졌어요. 단, 추첨제로만 신청할 수 있고 전용면적 60㎡ 이하 주택만 가능합니다. 우선공급이나 일반공급은 신청할 수 없어요.

1인 가구는 세대주 혼자 살거나 형제자매, 동거인과 함께 사는 경우를 말해요. 직계존속과 함께 등재된 경우는 단독세대가 아니므로 60㎡ 제한을 받습니다. 주민등록표를 확인해 세대 구성을 정확히 파악하세요.

추첨제는 경쟁이 치열해요. 우선공급과 일반공급에서 미달된 물량과 추첨공급 배정 물량을 합쳐 추첨하기 때문이죠. 당첨 확률은 낮지만 1인 가구에게는 유일한 기회입니다.

민영주택과 국민주택 모두 1인 가구 추첨제 신청이 가능해요. 공공주택은 혼인 중이거나 미혼 자녀가 있어야 하므로 1인 가구는 신청할 수 없습니다. 주택 유형을 잘 확인하고 지원하세요.

📝 신청 절차와 필요 서류

생애최초 특별공급은 청약홈(www.applyhome.co.kr)에서 온라인으로 신청해요. 공동인증서나 금융인증서가 필요하며, 청약통장 가입은행의 인터넷뱅킹 가입도 필수입니다. 신청 시간은 오전 9시부터 오후 5시 30분까지예요.

필요 서류는 주민등록표등본, 가족관계증명서, 혼인관계증명서, 소득증빙서류 등이에요. 5년간 소득세 납부 증명을 위해 소득금액증명원과 납세사실증명서가 필요합니다. 세무서나 홈택스에서 발급받을 수 있어요.

당첨자 발표 후에는 서류 제출 기간 내에 견본주택을 방문해 원본 서류를 제출해야 해요. 부적격 판정을 받으면 계약이 취소되니 서류를 꼼꼼히 준비하세요. 특히 소득과 자산 관련 서류는 빠짐없이 챙겨야 합니다.

📋 필수 제출 서류

주민등록표등본 (세대원 포함)
가족관계증명서 (상세)
혼인관계증명서 (상세)
소득금액증명원 (5개년)
납세사실증명서
건강보험자격득실확인서

청약 신청 시 실수하기 쉬운 부분이 있어요. 생애최초와 다른 특별공급을 중복 신청하면 모두 무효 처리됩니다. 한 가지 유형만 선택해 신청하세요. 일반공급과는 중복 신청이 가능하니 함께 도전해보는 것도 좋아요! 🎯

🎯 당첨자 선정 방법과 우선순위

생애최초 특별공급은 우선공급 70%, 일반공급 20%, 추첨공급 10%로 나뉘어요. 우선공급은 소득 100% 이하(맞벌이 120%), 일반공급은 130% 이하(맞벌이 140%), 추첨공급은 130% 이하(맞벌이 200%)가 기준입니다.

같은 순위 내 경쟁이 있으면 해당 주택건설지역 거주자가 우선이에요. 그 다음은 추첨으로 당첨자를 선정합니다. 가점제나 추첨제와 달리 별도의 배점 기준은 없어요. 거주지역과 운이 중요한 셈이죠.

미달 시 잔여 물량은 다음 순위로 이월돼요. 우선공급 미달분은 일반공급으로, 일반공급 미달분은 추첨공급으로 넘어갑니다. 추첨공급까지 미달되면 일반공급으로 전환되어 모든 사람이 경쟁하게 됩니다.

🎲 공급 순위별 선정 방법

구분	비율	선정 방법
우선공급	70%	거주지역 → 추첨
일반공급	20%	거주지역 → 추첨
추첨공급	10%	거주지역 → 추첨

예비입주자도 같은 방법으로 선정해요. 공급 세대수의 300% 범위 내에서 선정하며, 본 당첨자의 계약 포기나 부적격 시 순번대로 기회가 돌아옵니다. 예비 순번이 앞일수록 계약 가능성이 높아요.

생애최초 특별공급은 다른 특별공급에 비해 경쟁률이 상대적으로 낮은 편이에요. 조건이 까다롭기 때문이죠. 하지만 인기 지역이나 브랜드 아파트는 여전히 경쟁이 치열하니 전략적으로 접근하는 것이 중요합니다.

❓ FAQ

Q1. 배우자가 결혼 전에 주택을 소유했다가 처분했는데 신청 가능한가요?

A1. 2024년 3월 이후로는 혼인신고 전 주택소유 이력은 반영되지 않아요. 결혼 후 무주택이라면 생애최초 특별공급 신청이 가능합니다!

Q2. 소득세를 5년간 연속으로 내야 하나요?

A2. 연속이 아니어도 돼요. 총 5개 연도에 소득세를 납부했으면 인정됩니다. 중간에 쉬었어도 납부 이력만 있으면 괜찮아요.

Q3. 오피스텔을 가지고 있는데 무주택자인가요?

A3. 오피스텔은 준주택으로 분류되어 주택 소유로 보지 않아요. 생애최초 특별공급 신청이 가능합니다. 단, 도시형 생활주택은 주택이므로 제외예요.

Q4. 1인 가구인데 85㎡ 아파트도 신청할 수 있나요?

A4. 1인 가구는 전용면적 60㎡ 이하만 신청 가능해요. 추첨제로만 신청할 수 있고, 우선공급이나 일반공급은 불가능합니다.

Q5. 생애최초와 신혼부부 특별공급을 동시에 신청할 수 있나요?

A5. 특별공급은 한 가지만 선택해야 해요. 중복 신청하면 모두 무효 처리됩니다. 조건을 비교해 유리한 것을 선택하세요.

Q6. 청약통장 예치금 600만원은 언제까지 채워야 하나요?

A6. 입주자모집공고일까지 600만원을 채워야 해요. 선납금 포함이며, 일시금 납부도 가능하지만 납입 횟수로는 인정되지 않습니다.

Q7. 부모님과 함께 살고 있는데 1인 가구로 인정되나요?

A7. 직계존속과 함께 주민등록표에 등재되어 있으면 단독세대가 아니에요. 이 경우 60㎡ 이하 제한을 받으므로 주의하세요.

Q8. 취득세 감면 혜택은 얼마나 되나요?

A8. 생애최초 특별공급으로 주택가액 12억원 이하 주택을 분양받으면 취득세를 200만원까지 감면받을 수 있어요. 실제 큰 혜택이죠!

면책조항: 본 정보는 2025년 8월 기준이며, 주택공급에 관한 규칙은 수시로 개정될 수 있습니다. 실제 청약 시에는 해당 주택의 입주자모집공고문을 반드시 확인하시기 바랍니다.

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